Как часто можно проводить осс
ЖК РФ Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 44 ЖК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 25.12.2012 N 271-ФЗ, от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
(п. 1.1 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;
(п. 1.1-1 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
(п. 1.2 введен Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;
(п. 2.1 введен Федеральным законом от 20.12.2017 N 416-ФЗ)
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
(п. 3 в ред. Федерального закона от 27.09.2009 N 228-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;
(п. 3.1 введен Федеральным законом от 27.09.2009 N 228-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 03.08.2018 N 341-ФЗ, от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 3.2 в ред. Федерального закона от 25.05.2020 N 156-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 3.3 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)
3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;
(п. 3.4 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)
3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;
(п. 3.5 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
3.6) принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений;
(п. 3.6 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
(п. 4.1 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
(п. 4.2 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
(п. 4.3 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(п. 4.4 введен Федеральным законом от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
4.5) принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
(п. 4.5 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)
4.6) принятие решения о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, а также принятие решения об исключении многоквартирного дома из границ такой территории, из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки или из решения о комплексном развитии территории жилой застройки;
(п. 4.6 введен Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Ст. 44 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
Как часто можно проводить осс
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 5 октября 2017 г. № 35851-ЕС/04 О порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.
В соответствии со статьей 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников проводится посредством голосования, при этом в соответствии с частью 1 статьи 48 ЖК РФ определено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.
Часть 3 статьи 48 ЖК РФ устанавливает, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
При этом, в соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Таким образом, количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений) в многоквартирном доме, пропорционально площади помещения (помещений), принадлежащего (принадлежащих) указанному собственнику на праве собственности.
Необходимо особо отметить, что количество голосов, которым обладает собственник, определяется в порядке, утвержденном приведенными нормами ЖК РФ. Жилищное законодательство не предусматривает иных способов определения количества голосов, которым обладает собственник, в том числе не наделяет правом по определению такого количества голосов ни самого собственника, ни каких-либо иных лиц.
Количество голосов собственника помещения в многоквартирном доме пропорционально доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а такая доля независимо от количества помещений многоквартирного дома, находящихся в собственности указанного собственника, является единой и неделимой, не подлежит распределению на несколько долей по количеству помещений, находящихся в собственности указанного собственника.
Следовательно, и количество голосов, которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям) с целью различного голосования одним собственником по одним и тем же вопросам повестки дня, либо с целью участия в общем собрании собственников только частью голосов.
Из системного толкования приведенных норм следует, что собственник помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов голосования. При этом собственник имеет право принять только одно решение («за», «против» или «воздержался») по каждому вопросу повестки дня, и количество голосов, отданных собственником за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник.
2. Нежилое помещение является частью того здания, в составе которого это помещение находится согласно техническому паспорту. В случае, если в составе многоквартирного дома согласно технической документации имеется нежилое помещение, указанное помещение является частью этого многоквартирного дома. При этом в случае оформления нежилого помещения в собственность площадь указанного помещения учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в многоквартирном доме и имеют право участвовать в общем собрании собственников помещений. Собственник нежилого помещения в числе прочих участвует в общем собрании, количество голосов собственника такого помещения пропорционально площади указанного помещения.
3. Порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентируется частями 4, 5 статьи 45 ЖК РФ. В случае выполнения установленных указанными нормами требований порядок уведомления собственников помещений о предстоящем общем собрании таких собственников помещений признается надлежащим, соответствующим действующему законодательству.
5. Согласно пункту 1 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ решение собственника должно содержать сведения о лице, участвующем в голосовании. Сведения об участнике голосования, указанные в решении, должны обеспечивать возможность идентифицировать указанного участника. В этой связи считаем, что к сведениям, позволяющим идентифицировать лицо, принимающее участие в общем собрании собственников помещений, относится в том числе фамилия, имя и отчество собственника помещений, написанные полностью (при наличии).
6. Любые исправления и другие технические ошибки в решении собственника помещения возможны с учетом подтверждения личной подписью и надписью «исправленному верить».
7. Как указано в предыдущем пункте настоящих разъяснений, при оценке решения собственника на предмет признания его действительным необходимо исходить из того, позволяет ли указанное решение идентифицировать лицо, принявшее участие в голосовании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений.
Сведения о лицах, присутствующих на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями действующего законодательства, указываются в приложении к протоколу общего собрания собственников. Если решение собственника содержит такие недостоверные сведения, как неверный номер квартиры, ошибка в фамилии, неверно указанная площадь и иные технические ошибки, но при этом ошибка носит характер описки, либо ошибка признается в силу неразборчивости почерка собственника, оформившего соответствующее решение, и исходя из характера ошибки и имеющихся в приложении к протоколу сведений об участниках собрания, имеется возможность достоверно установить, какое конкретно лицо оформило рассматриваемое решение, каким конкретно помещением в многоквартирном доме владеет указанное лицо, какова площадь этого помещения, такое решение учитывается при подсчете голосов участников собрания.
В случае, если при идентификации лица, оформившего решения собственника помещений в многоквартирном доме имеются неустранимые сомнения в том, какое конкретно лицо заполнило решение (например, при наличии в многоквартирном доме различных помещений, принадлежащих лицам с одинаковыми фамилиями и т.п.), указанное решение допустимо учитывать при подсчете голосов исключительно при наличии дополнительных документов (доказательств), позволяющих однозначно идентифицировать лицо, принявшее участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, и помещение, которым указанное лицо владеет.
Недопустимо признавать ошибочность решения собственника помещения по вопросам повестки дня в случае, если волеизъявление собственника, выраженное в форме отметки соответствующей позиции по конкретному вопросу («за», «против» или «воздержался») определяется однозначно, такое волеизъявление обязательно к учету при подсчете голосов именно в том значении, в котором оно указано в решении собственника, даже если сам собственник впоследствии передумает и заявит об ином мнении по вопросам повестки дня. Исключением является признание решения собственника сфальсифицированным, оформленным без ведома собственника помещения и без учета его позиции по вопросам повестки дня.
В соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. Таким образом, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативно-правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.
| И.о. директора Департамента жилищно-коммунального хозяйства | Е.П. Солнцева |
Обзор документа
Участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, то есть юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения.
Количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений), определяется пропорционально площади этого помещения (помещений).
Собственник не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все его голоса обязательно учитываются при подведении итогов голосования. При этом собственник имеет право принять только одно решение («за», «против» или «воздержался») по каждому вопросу повестки дня. Количество голосов, отданных за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник.
Собственник нежилого помещения также может участвовать в общем собрании, количество его голосов пропорционально площади указанного помещения.
Также разъяснения касаются уведомления собственников о проведении общего собрания, необходимости подписи в решении, которое заполняет собственник, наличия в нем исправлений и других технических ошибок.
Зачем УО помогать жителям проводить обязательное годовое ОСС
До конца июня собственники помещений в МКД обязаны провести годовое общее собрание. Но на практике жители домов делают это редко, и никто за это их не наказывает. Рассказываем, зачем УО помогать жителям дома проводить годовое ОСС.
Объяснить собственникам, что они обязаны ежегодно проводить годовое ОСС
Согласно ч. 1 ст. 45 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое ОСС. Сделать это нужно в течение второго квартала года, если иной срок не установлен договором управления или решением предыдущего собрания.
Владельцы помещений в доме в порядке, установленном законодательством, должны ежегодно с 1 апреля по 30 июня, проводить годовое собрание. При этом в НПА нет норм, которые бы предусматривали какую-либо ответственность собственников за то, что они не выполняют требование ч. 1 ст. 45 ЖК РФ.
Из-за того, что ответственности нет, на практике часто проводятся внеочередные ОСС, вызванные насущной потребностью жителей дома или управляющей организации, ТСЖ, кооператива решить какие-то важные вопросы по управлению, содержанию или ремонту МКД.
Рассказать собственникам о проделанной работе и ответить на их вопросы по годовому отчёту
В вопросе проведения годовых собраний есть и другая крайность: собственники считают, что УО обязана организовать ОСС, указанное в ч. 1 ст. 45 ЖК РФ, и внести в повестку дня вопрос об утверждении её годового отчёта. Но это заблуждение.
Согласно ч. 11 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчёт о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчёт в ГИС ЖКХ. Это же прописано в пп. «з» п. 4 Правил № 416.
Предоставлять отчёт не значит вынести его на утверждение ОСС. Управляющая организация вправе просто уведомить жителей МКД о том, где они могут найти отчёт, например, в ГИС ЖКХ. Предоставлять его копию на бумаге или утверждать у собственников УО не должна.
В 2018 году законодатели хотели вменить управляющим домами такую обязанность: обсуждался законопроект № 18/00081664, но он получил отрицательное заключение. В заключении указано, что предложения из проекта противоречат жилищному законодательству. Обсуждение отчёта УО не входит в компетенцию ОСС. Если у жителей дома были нарекания к качеству работы компании, то это должно быть отражено в актах приёмки работ и услуг, а не в решении ОСС по годовому отчёту.
Таким образом, управляющая организация не обязана выносить на утверждение ОСС свой годовой отчёт. При этом она имеет право представить его на годовом собрании, рассказать о том, что сделано за год, какие в доме произошли положительные изменения, сколько собранных средств направлено на содержание и ремонт.
Намного проще отправить жителей искать отчёт на сайте или в ГИС ЖКХ. Но клиентоориентированные управляющие организации предпочитают сами рассказать об этом собственникам, не боясь ответить на вопросы о своей работе. Это одна из причин, почему УО следует помочь собственникам выполнить требованиеч. 1 ст. 45 ЖК РФ о проведении годового собрания. Дальше поговорим о других причинах это сделать.
Научить собственников правильно проводить ОСС и проявлять инициативу при управлении домом
Многие управляющие домами и ТСЖ жалуются, что собственники помещений в МКД пассивны в процессах управления их домом. Они не только не организуют собрания, но и не участвуют в них, когда это за них делает УО.
Но иногда причина такой пассивности собственников – в непонимании или незнании своих прав и обязанностей, а применительно к ОСС – процедуры подготовки и проведения собраний. Они не понимают, с чего начать, что можно и что нельзя делать, какие документы подготовить и в какие сроки.
Собственники обязаны проводить годовое собрание. И управляющие организации могут им помочь. Пройдя с инициативной группой жителей этот путь один-два раза, УО научит собственников самих это делать. После этого жители дома будут самостоятельно созывать общие собрания по волнующим их вопросам, а не ждать, когда это сделает УО.
Начните такое обучение именно с годового собрания собственников, которое они обязаны проводить. Жители дома почувствую свою причастность и ответственность к управлению МКД и решению вопросов по содержанию и ремонту. В такой ситуации коммуникация с собственниками станет для УО более простой, к чему и стремятся современные клиентоориентированные компании.
Вместе с собственниками решить текущие вопросы управления домом и сократить число внеочередных ОСС
Обычно в МКД проводят не годовое собрание, предписанное законом, а внеочередные: столько, сколько потребуется УО или собственникам. На таких собраниях решают возникающие в течение года вопросы по текущему и капитальному ремонту, содержанию дома, выбору Совета дома и другие.
Каждое собрание – траты денег и времени на его организацию и проведение. При этом можно приучить собственников решать вопросы, возникающие ежегодно, на одном, обязательном согласно ч. 1 ст. 45 ЖК РФ, собрании. По закону его должны проводить именно жители дома.
На годовое собрание вы можете вынести следующие вопросы: план текущего ремонта общего имущества, размер платы за содержание жилья, капремонт, который обычно проводится именно летом. Если назначить ОСС на апрель, то управляющая организация успеет подготовить все акты, расчёты и предложения, а затем заключить договоры с подрядчиками на утверждённые работы по капремонту.
Также годовое собрание во втором квартале года позволит собственникам решить вопросы благоустройства: ремонт дороги, организацию парковки, озеленение территории, проведения субботника, монтаж детской площадки. То есть сделать работы, которые лучше проводить летом.
УО и собственники могут решить вместе, какие ещё темы включить в повестку дня годового собрания. Если вынести все повторяющиеся каждый год вопросы на такое ОСС, то не нужно будет тратить время и деньги на несколько внеочередных собраний.
Снизить вероятность получения протокола с ошибками и проведения ОСС без ведома УО
Ещё одна причина для УО подключиться к организации и проведению годового ОСС – не столкнуться потом с его последствиями, если собрание состоялось без её ведома и участия. Согласно ст. 45 ЖК РФ, любой собственник вправе инициировать общее собрание.
В ЖК РФ не прописано требование к инициаторам и участникам приглашать на ОСС управляющую организацию – только предоставить ей подлинники протокола с приложениями не позднее чем через десять дней после проведения ОСС. УО может узнать о собрании после его окончания, когда получит итоговые документы.
О таком следует знать заранее, поэтому управляющей организации лучше всегда принимать участие в подготовке общих собраний собственников. На собрании УО может договориться с собственниками, и расторжения договора получится избежать.
Чтобы не столкнуться со всеми этими проблемами, УО следует выйти к собственникам с предложением помочь в организации годового ОСС. Тогда она будет знать, какие вопросы собственники включат в повестку, вовремя укажет им на ошибки оформления протоколов собраний.
