Надстраиваем второй этаж на старом доме
В этой статье вы найдете ответы на самые важные вопросы о надстройках, их законности и правилах получения разрешений
Многие наши форумчане спрашивают, как правильно надстраивать второй этаж на странном доме. Насколько это законно? Выдержит ли фундамент? Какие документы нужны для проведения работ?
Выбор стоит между двумя вариантами:
И если выбирать первый, можно ли сказать навскидку, выдержит ли фундамент вес еще одного этажа, возможно, двух? Т. е. либо второй этаж с мансардой, либо два этажа с простой, холодной, двухскатной крышей. Думаю, что возводить имеет смысл из того же кирпича. Все-таки долговечный и проверенный материал, как ни крути.
Мы решили разобраться, что именно нужно, чтобы построить второй этаж на старом доме.
Допустимая этажность ИЖС
ИЖС – индивидуальное жилищное строительство («объект ИЖС», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом») в соответствии со Статьей 1 Градостроительного кодекса РФ, пункт 39, определяется как:
Получение разрешения на надстройку
Для того, чтобы начать строительство второго этажа на старом доме, необходимо получить разрешение:
Статья 51 Градостроительного кодекса РФ:
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Заявление о выдаче разрешения на строительство может быть подано через многофункциональный центр. Для получения разрешения необходимо представить следующие документы:
Определение несущей способности строения и ее усиление
Строительная экспертиза фундамента — это комплекс контрольных мероприятий, целью которых является обследование фундамента на предмет прочности конструкций, их жесткости, наличии и расположении арматуры, однородности, плотности бетона и трещинах. Данная экспертиза необходима в случае планирования надстройки дополнительных этажей над уже имеющимся одноэтажным домом.
Строительная экспертиза дома производится в 3 этапа:
Для проведения инженерной диагностики здания рекомендуется обратиться в соответствующие органы и вызвать экспертов для анализа. По результатам экспертизы можно будет решить, какой вариант надстройки вам доступен.
Конструктивные требования при проектировании надстроек сводятся к приведению существующей части здания в такое состояние, при котором оно сможет выдержать дополнительную нагрузку, получаемую от надстройки.
При проектировании надстройки необходимо учитывать все показатели и при необходимости произвести частичное или сплошное усиление несущих конструкций.
Сюда относятся следующие действия:
Варианты возведения второго этажа
Надстройка второго этажа может осуществляться следующими способами:
Это может быть возведение мансарды, полноценного этажа с холодной крышей, этажа с чердачным помещением.
Еще один вариант возведения надстройки – это строительство дополнительного этажа на колоннах. В таком случае давление на оригинальную конструкцию отсутствует, а дополнительный этаж ограничивается лишь опорными свойствами колонн.
Завершение строительства и ввод здания в эксплуатацию
После завершения всех строительных работ, владелец дома должен обратиться в Бюро Технической Инвентаризации и архитектурный отдел административного органа населенного пункта, где расположен объект, для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. После получения разрешения можно вносить изменения в ЕГРН.
Статья 55 Градостроительного кодекса РФ. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию:
1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Заключение
Надстройка второго этажа на старом доме может решить много проблем, связанных с нехваткой жилплощади. Однако, чтобы не пришлось останавливать строительство на середине пути, мы рекомендуем ответственно пойти к проверке состояния дома, а также к получению всех необходимых разрешений, рассмотренных в этой статье.
Каркас второго этажа в частном доме
Что нужно сделать в первую очередь
Первым делом, следует выяснить, выдержит ли ваш дом дополнительный этаж. Чтобы найти ответ на этот вопрос, необходимо заказать строительную экспертизу. После ее проведения специалисты предоставят:
На основе этих документов вы сможете выбрать наиболее подходящую технологию строительства, способы надстройки, составить смету с учетом соответствующих стройматериалов и провести расчеты.
По закону возведение второго этажа частного дома приравнивается к реконструкции, поэтому осуществление этих работ невозможно без согласия органа местного самоуправления. В противном случае, существует риск того, что суд признает надстройку самовольной и потребует ее сноса. Прежде чем приступить к расширению жилой площади, следует составить проект по реконструкции и предоставить его в градостроительный комитет. Если у дома несколько совладельцев, необходимо иметь на руках разрешение на строительство второго этажа от каждого из них. После получения положительного заключения, можно приступать к реализации задуманного.
Однако в декабре 2020 года дачную амнистию продлили и расширили на земли ИЖС и ЛПХ, до 2026 года. Таким образом, до 2026 года можно закончить реконструкцию и зарегистрировать дом предварительного согласования проекта.
Что лучше: полноценный этаж или мансарда
Прежде чем строить второй этаж в жилом доме, следует определиться, каким образом лучше всего организовать это пространство. В зависимости от потребностей и финансовых возможностей жильцов, это может быть мансарда или полноценный этаж с отоплением или без него. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы, поэтому необходимо учитывать следующие факторы:
Для большой семьи в долгосрочной перспективе будет выгоднее сделать полноценный этаж.
Второй этаж частного дома: каркас
Если вы решите возводить еще один этаж, будьте готовы к тому, что вам придется задуматься не только о том, как сделать пол надстройки, но и об усилении фундамента дома в целом, что, конечно же, повлечет серьезные финансовые затраты. Однако используя каркасную технологию, о проблемах с фундаментом можно забыть.
Каркасный второй этаж – это наиболее экономично выгодный и распространенный вид пристройки на любые основания. Главные достоинства каркасной технологии:
Именно при выполнении этого метода возведения второго этажа, использованные стройматериалы не будут оказывать слишком большую нагрузку на здание, и дом выдержит каркасную надстройку без дополнительных затрат на усиление фундамента и стен.
Каркас второго этажа в частном доме: последовательность строительства
Строительство дополнительного этажа осуществляется в несколько этапов, к каждому из которых следует относиться со всей внимательностью и ответственностью. Последовательность возведения каркасной конструкции следующая:
1. Демонтируем существующую крышу. Снимаем кровельное покрытие, разбираем стропильный каркас и удаляем балочные элементы.
2. Устанавливаем каркас. Монтируем торцевые части, скрепляя их между собой продольными балками. Для прочности конструкции соединяем их вертикальными элементами. 
3. Прикрепляем стропила к продольным балкам, а также монтируем вертикальные балки в тех местах, где планируются окна. 
4. Проводим внешнюю облицовку. Как правило, для этого используются влагостойкая фанера, плиты ОСП, сэндвич-панели. 
5. Заполняем каркас утеплителем, а также паро- и гидроизоляцией.
6. Делаем внутреннюю обшивку. В большинстве случаев, применяются гипсокартон, фанера или другие листовые материалы. 
7. Устанавливаем обрешетку на каркас крыши и укладываем кровельный «пирог». 
8. Обустраиваем пол.
9. Монтируем окна.
10. Отделываем потолок и стены.
Следует заранее продумать место расположения лестницы, ведущей на второй этаж. При постройке полноценного жилого этажа, лестничный проем лучше всего располагать так, чтобы вход находился со стороны прихожей или гостиной. В случае строительства мансарды, подъем можно организовать с террасы, веранды или коридора.
Сколько стоит надстроить второй этаж
Определить точную, единую стоимость возведения второго этажа, не опираясь на проект конкретного дома, невозможно. Планируя превращение чердака в жилое помещение, при расчете затрат следует учитывать несколько факторов, среди которых основополагающими являются следующие:
Чтобы составить общее представление о возможных расходах при возведении второго этажа, предлагаем изучить реальный пример.
Порядок и стоимость работ в случае необходимости надстройки второго этажа для дома размером 10х8 м следующие:
В итоге, стоимость работ и материалов «под ключ» за строительство второго этажа в доме площадью 80 м2 как минимум 1 600 000 руб. (80 м2 х 20 000 руб.) Однако имейте в виду, что каждый проект уникален, соответственно, и цена будет разной. Если есть реальное желание расширить жилую площадь, обратитесь к специалисту с просьбой просчитать и предоставить смету с ценами за работу и материалы, которая будет ориентирована под ваш дом и проект.
Как увеличить полезную площадь в ходе реконструкции дома – надстраиваем мансарду
Не редкость ситуации, когда по тем или иным причинам дом, еще недавно казавшийся вполне комфортным, становится тесным или дачу нужно превратить в ПМЖ, одновременно увеличив площадь. Также часто необходимость капитальной реконструкции и расширения возникает при покупке дома со «стажем». Получить прибавку квадратуры можно двумя способами – пристроить помещение или надстроить. Для многих надстройка жилого мансардного этажа более предпочтительный вариант, так как не требуется дополнительно заливать фундамент, да и не всегда под пристрой достаточно места на участке. И среди умельцев портала надстройка мансардного этажа достаточно популярна, а полученным опытом в этой статье они делятся с теми, кто только решает, как быть и что делать.
Содержание
Что такое мансарда дома
По определению под мансардой понимается жилое или нежилое помещение в чердачном пространстве. Однако на практике нежилыми остаются только холодные чердаки, а мансарда – это жилое (круглый год или сезонно) пространство, под утепленной кровлей особой конфигурации. В отличие от полноценного второго этажа, у мансарды часть стен образована скатами крыши, что несколько ограничивает ее функционал. Мансардные этажи во все времена пользовались популярностью, не утратили ее до сих пор и вряд ли утратят в будущем.
Современные технологии позволяют организовывать в мансардах помещения любых назначений, как и в полноценных вторых этажах – это могут быть спальни, кабинеты, детские или гостевые комнаты. Сегодня не проблема расположить в мансарде и полноценную ванную при необходимости, не говоря о санузле с душевой кабинкой. Кухни в мансардных помещениях – явление довольно редкое, преимущественно они появляются в том случае, когда речь о проживании двух семей и отдельном ходе с улицы.
Допустимый же минимум для мансардного этажа по санитарным нормам – 2,3 метра, хотя на практике встречаются и другие размеры.
Особенности надстройки мансарды
Надстраивать ли мансарду, решают, исходя из двух факторов:
Основной вопрос – выдержат ли стены пожившего дома вес предполагаемой конструкции, даже если речь о самом облегченном, каркасном варианте. Поэтому первым делом следует составить план и сделать приблизительный расчет несущей способности стен и фундамента. Тут будет играть роль не столько тип стенового материала, сколько состояние стен. Иные срубы с полувековой историей значительно крепче относительно «моложавых» каменных построек.
Целесообразность такой глобальной реконструкции зависит от габаритов дома – если он чересчур компактный, то и жилая мансарда с учетом конструктивных особенностей получится крохотная. Если ширина дома меньше пяти метров, то такое сооружение, как мансардный этаж, надстраивать бессмысленно. Однако при всех ограничениях иногда маленькая интересная мансардная комната лучше, чем ничего, главное, чтобы стены выдержали и кошелек потянул.
При заливке армопояса в него сразу закладывается крепеж под мауэрлат (шпильки), который будет прочно фиксировать всю конструкцию на месте.
Без достаточного утепления невозможно построить мансарду даже для сезонного пребывания, так как без изоляции летом в чердачном помещении будет парная. Мансарда в жилом доме утепляется по всему периметру, чтобы образовался замкнутый контур – перекрытия, наклонные и вертикальные стены, фронтоны. Сегодня изоляция может быть какой угодно – от типичных плит, рулонов и матов до задувки, засыпки и напыления. Однако независимо от разновидности, ее толщина должно быть достаточной для обеспечения нормативного коэффициента теплосопротивления стены (табличные данные по регионам).
Если речь о минеральных плитных теплоизоляторах, используемых чаще всего, то для большинства регионов достаточно 150-200 мм. Эффективнее уложить эту толщину в несколько слоев с перехлестом швов, чтобы минимизировать утечки тепла. Так как мансарда относится к отапливаемым помещениям, большое значение уделяется устройству пароизоляционного барьера, чтобы теплый воздух не провоцировал выпадение конденсата в утеплителе или кровельном пироге.
Для свободного вывода влаги, которая, несмотря на все барьеры, будет скапливаться между утеплителем и кровельным покрытием мансардного этажа, необходим вентиляционный зазор не менее 5 см, а в идеале – и коньковый аэратор.
Самый простой вариант – вертикальное окно, устанавливаемое во фронтонах, но для полноценного освещения необходимы и специальные, мансардные окна, монтируемые непосредственно в кровлю.
В большинстве случаев надстраивают каркасные и брусовые мансарды, так как они и легче, и дешевле, и строительный процесс быстрее. Учитывая, что дом жилой, чем быстрее он будет снова под кровлей после демонтажа старой, тем лучше. Если же выбирают более капитальный, каменный вариант, то отдают предпочтение облегченным материалам (газоблок, пеноблок, керамзитобетон).
Своими руками
Сделать второй этаж своими руками
Надстройка второго этажа своими руками – ответственное занятие. Не приняв во внимание прочность фундамента и стен или неправильно рассчитав нагрузку на межэтажные перекрытия, вместо возведения второго этажа может потребоваться капитальный ремонт всего дома!
Что нужно знать при постройке второго этажа своими руками
Возводя новый дом, где в проект уже заложен второй этаж, можно не беспокоиться о фундаменте и стенах – они рассчитаны на заданные нагрузки. Если же необходимо увеличить жилую площадь обжитого дома, лучше не экономить и заказать экспертизу. По её результатам можно узнать:
Если же заказать экспертизу нет возможности, второй этаж лучше делать с использованием несущих опор на собственном фундаменте.
Что выбрать – полноценный этаж или мансарду?
Чаще всего выбор основывается на финансовых возможностях. Мансардный этаж получается дешевле – нет необходимости возводить стены, а все затраты идут на утепление кровельного пирога. Нагрузка на здание также получается меньше, что позволяет делать стены и фундамент менее прочными, и, как результат, более дешевыми.
Но в комнатах со скошенными стенами придется хорошенько обдумать дизайн интерьера – шкафы-купе, душевые кабины или двухъярусные кровати поставить, скорее всего, не получится. Для этих целей лучше возводить полноценный этаж с неотапливаемым чердаком. Затраты на строительство существенно возрастут, но в долгосрочной перспективе такой дом гораздо удобнее для большой семьи.
Где поставить лестницу?
Задумываясь о надстройке этажа в жилом доме, редко вовремя задумываются о том, как туда придется ежедневно подниматься. А ведь устанавливать лестницу придется, и от её формы и размеров зависит удобство и безопасность пользования.
Если дом небольшой, то прямая маршевая лестница категорически не годится. Так, при размере ступеней 30х15 см и наклоном лестницы в 35 градусов, длина её пролета составит 5 м, а длина основания – 4 м. Конечно, если есть возможность пожертвовать частью первого этажа, то под такой лестницей можно с удобством организовать гардероб. В самой высокой его части будут располагаться вешалки для верхней одежды, а в низкой – выдвижные ящики для обуви.
Маршевые поворотные лестницы позволяют сократить длину площадки вдвое, но увеличивают её ширину. Пространство под ней использовать с максимальной пользой уже не получится – в зависимости от конструкции под ней можно установить софу, пару кресел или стеллаж с растениями.
Винтовые лестницы – самые компактные и самые же неудобные. Достаточно представить, как по ней придется поднимать или спускать мебель или другие громоздкие предметы. Но если альтернативы нет, лучше выбирать максимально возможный диаметр спирали.
Особенности возведения второго этажа в строящемся доме
Сделать второй этаж не сложнее строительства первого – конструкция стен такая же, а межэтажные перекрытия делаются по той же схеме, что и полы первого этажа. Как в деревянном, так и в кирпичном доме чаще всего используются деревянные полы – они красивы, экологичны и очень просты для устройства своими руками.
Устройство межэтажных перекрытий
В первую очередь, укладываются балки перекрытия. Их толщина напрямую зависит от длины пролета и будущей нагрузки.
Не рекомендуется делать пролеты больше 6 м, а среднее значение нагрузки для жилого второго этажа – 350-400 кг/м2. Если же планируется установка массивной и тяжелой мебели, чугунной ванны или котла отопления, придется делать специальный расчет.
Укладывая балки перекрытия, нужно учесть несколько моментов:
Если второй этаж частного дома планируется сделать постоянно жилым и отапливаем, то утеплитель и пароизоляцию использовать необязательно – достаточно звукоизоляции.
Если же перепады температуры между этажами значительные, то пирог перекрытия должен состоять из:
Ни в коем случае нельзя использовать паронепроницаемые материалы со стороны более холодного верхнего этажа – гарантировано выпадение конденсата и гниение балок перекрытия.
Устройство стен второго этажа
Поднимать стены можно сразу же после укладки балок и чернового пола. Очень часто можно встретить дома, где первый этаж кирпичный, а второй – деревянный или каркасный. В этом случае важно не забыть об укладке гидроизоляции между деревом и кирпичом. Принцип устройства второго этажа похож на строительство дома на фундаменте – делается нижняя обвязка и укладываются брусья.
Минус такого решения – разная теплоемкость стен, и, как результат, тепловая нагрузка на систему отопления. Это нужно учитывать еще при планировании перед покупкой котла – его мощности может не хватать на весь дом.
Надстройка этажа на жилом здании
Принцип надстройки еще одного этажа на уже готовом здании практически такой же, за исключением демонтажных работ – полностью снимается крыша и чердачное перекрытие. Используя колонны на собственном фундаменте, установленные по внешнему периметру дома, можно не только увеличить несущую способность здания, но и существенно расширить жилплощадь.
Колонны могут быть из винтовых или буронабивных свай, или же сложенные из кирпича. В первом случае сваи заглубляются до несущего слоя грунта – для песчаных и супесчаных грунтов это на глубину от 1 м. Для колонн из кирпича обязательна перевязка углов для прочности конструкции.
При строительстве мансарды нужно уделить особое внимание вентиляции.
Кровельный пирог должен быть устроен так, чтобы конденсат не образовывался на утеплителе, а воздух свободно циркулировал под кровельным покрытием. А о том, как сконструировать и распланировать мансарду, детально описано на видео:
