Достоверные максимальные и минимальные размеры земельного участка под ИЖС
Планируя в будущем заняться созданием частного домовладения, в первую очередь стоит задуматься о земельном участке.
В мечтах будущих владельцев на нем должны расположиться и дом, и сад, и бассейн, и хозяйственные постройки и многое другое.
Но стоит знать, что земельные участки, получаемые от муниципалитета под частную жилищную застройку, имеют предельные размеры.
То есть законодательно установлен минимум и максимум для площади надела земли под строительство.
Подобные ограничительные меры связаны с тем, что при строительстве жилого дома необходимо соблюсти требования:
На размер земельного участка, предоставляемого под жилую застройку, влияют такие факторы как:
Нормы и правила регулирования
Земельным Кодексом Российской Федерации определены общие показатели минимального и максимального размера и площади земельного участка ИЖС.
Конкретные же размеры устанавливаются исполнительными органами власти в зависимости от того, в чьем ведении находится земля:
Подобное земельное регулирования целесообразно и полностью соответствует территориальной политике государства.
В условиях плотной городской застройки или на землях федерального значения невозможно выделить огромные наделы земли всем желающим, в отличие от территорий, находящихся в состоянии развития (например, Дальний Восток).
Площадь надела
Несмотря на то, что в каждом регионе и муниципалитете имеются собственные предельные значения выделяемых земельных участков под жилую застройку, существуют значения ниже или выше которых нельзя «подниматься» или «опускаться».
Так минимальный размер участка со статусом ИЖС под строительство жилого дома не может быть меньше, чем 3 сотки.
Даже если застройщик готов «ютиться» на меньшей территории, то органы государственной власти в лице Росреестра не зарегистрируют подобный надел.
Также возникнут проблемы с получением разрешительной документации на строительство. Поэтому, присматривая небольшие и недорогие куски земли под строительство, обращайте внимание на их минимальный размер.
Максимальный размер участка ИЖС существенно отличается в субъекте Федерации и даже конкретном населенном пункте. В среднем по стране он составляет 30 соток, но все же более конкретную информацию необходимо получать для каждого населенного пункта или региона индивидуально.
Превышение допустимого размера надела также приведет к тому, что государственная регистрация такого участка будет невозможна.
Чтобы не ошибиться и сделать правильный выбор участка, необходимо предварительно ознакомиться с нормативами, действующими в вашем регионе. Проще всего обратиться в местную администрацию и получить нужную информацию из первых рук.
Кроме того, можно поискать необходимые законодательные акты, касающиеся вашего региона, области или населенного пункта в сети Интернет:
Обратите внимание, что вас должны заинтересовать цифры, указанные для зоны ж1 (Зона малоэтажной застройки индивидуальными домами).
Минимальная
Минимальный размер земли для индивидуальной жилой застройки, составляет 3 сотки. Это обобщающий показатель по России, который установлен на основании следующих факторов:
Минимальный размер надела учитывается не только при определении возможности строительства жилого дома, но и при желании владельца разделить свой один большой кусок земли на несколько участков.
Например, если в вашем регионе установлен минимальный показатель для ИЖС в 4 сотки, то разделить участок в 6 соток на две равные доли не получится.
Общий минимальный показатель размера участка ИЖС практически не используется в реальном строительстве, так как каждый регион или муниципалитет принимает свои собственные нормативные акты.
Рассмотрим минимальные площади земельных наделов на примере самых популярных регионов России.
| Наименование территориального объекта | Минимальная площадь (в сотках) |
| Москва | Не устанавливаются |
| Подмосковье | 4 |
| Санкт-Петербург | 3 |
| Ленинградская область | 6 в городах, 10 в селах |
| Новосибирск | 6 |
| Екатеринбург | 4 |
| Краснодарский край | 4 |
Предельная
Ограничения в отношении площади земельного надела, предназначенного под жилую застройку, действуют только при передаче государственной или муниципальной земли гражданам на безвозмездной основе. Если вы приобретаете земельный участок за собственный капитал, никаких ограничений не существует.
При определении площади участка, выделяемого для жилой застройки, учитывается:
Строительные нормы
Для того чтобы будущий жилой дом соответствовал действующим строительным нормам и правилам, необходимо соблюсти все требования СНиПа на имеющемся земельном участке.
Для разных типов зданий и строений, типов земельных наделов разработаны различные нормы.
Если вы имеете земельный надел, полученный от муниципалитета на безвозмездной основе, то при строительстве должны учесть следующее:
Если вы сможете с учетом всех этих требований возвести дом на земельном участке минимального размера, то никаких проблем с регистрацией права собственности на недвижимость у вас не возникнет.
Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано как правильно распланировать постройки на участке и каких ошибок следует избежать.
Заключение
От того, какой градостроительный регламент принят в том или ином субъекте Федерации, зависит размер земельного участка, который может получить гражданин на безвозмездной основе.
Предельные размеры наделов соответствуют нормам застройки, и при правильном подходе позволяют возвести на участке жилое строение, соответствующее всем требованиям безопасности, а также санитарно-техническим нормам.
Получить информацию о предельных размерах земельных участков ИЖС можно в органах местного самоуправления (администрация, муниципалитет, департамент строительства и т.д.).
Все тонкости планировки узкого и длинного участка
При покупке участка под строительство, обычно выбирают участки правильной формы.
Когда выбора нет, например, надел достался по наследству, приходится довольствоваться тем, что есть.
Часто владельцы опускают руки и забрасывают такие территории, а зря. Если даже вам достался узкий участок – это не повод расстраиваться.
Такую территорию можно грамотно обустроить, если подойти к работе ответственно, изучить нормы и требования по строительству, разработать план дома и выбрать планировку приусадебного хозяйства.
Какой ЗУ считается таким?
По нормативам, узким считается участок, ширина которого варьируется от 8 до 20 метров. Взять хотя бы территорию в 6 соток: ее нормальный привычный размер 20х30 метров, однако 10х60, 12х40 метров – это эти же 6 соток, но узкие и вытянутые. Возможны и другие вариации соотношения длины и ширины территории.
Располагаться надел может продольно или поперечно. Если с привычными габаритами все более или менее понятно, то, как строить на узкой территории не все знают.
Требования к параметрам
Параметры земельных наделов регламентируются как на федеральном, так и на муниципальном уровне. Федеральными актами являются:
Земельный Кодекс указывает, что максимальный размер участка устанавливается в соответствии с градостроительным регламентом.
В каждом регионе свои нормы габаритов земельных наделов, средний показатель составляет 50 соток. Что касается минимальных размеров, то они должны составлять:
Планируя возводить жилой дом на таком участке, необходимо помнить, что вне зависимости от ширины и длины территории, необходимо следовать установленным нормам. Регламентируется это:
Нормативным документом, регламентирующим расположение строений на территории, является СНиП 30-02-97. В пункте 5.3.2 указано, что минимальное расстояние от жилого дома до линии улиц – 5 метров, хозяйственные строения должны располагаться на аналогичном расстоянии от красной линии улиц.
Плюсы вытянутых ЗУ
Несмотря на кажущуюся проблематичность, узкие, удлиненные участки обладают рядом неоспоримых преимуществ:
Особенно на узких участках могут «разогнаться» любители различных лиан и виноградников. Эти растения просто незаменимы в декорировании таких территорий.
Минусы
Если говорить о недостатках, они у таких наделов, конечно же, есть, среди них:
Какие зоны должны быть на территории?
При планировании зонирования нестандартных приусадебных участков нужно знать основное правило – разделение территории должно осуществляться поперек. Что касается числа зон – их количество может достигать 6 обособленных пространств, в зависимости от длины территории.
Репрезантативная
Другое ее название – парадная зона. Она располагается около парадного входа в жилой дом. В этой зоне можно размещать:
При использовании газона, рекомендуется выбирать несимметричные сорта. В этом же пространстве можно выделить место под автомобиль, но располагаться оно должно в стороне, но ни в коем случае не в середине зоны. 
Буферная
Располагается сразу при входе на территорию. Обустройство этой зоны не обязательно, но если позволяют размеры надела и у хозяина есть автомобиль, лучше ее организовать.
Отделить буферное пространство от парадного можно с помощью высоких густых кустарников, посадить туи. Еще вариант – выложить декоративную кирпичную стену, но нужно понимать, что она может затенять пространство. 
Приватная
Специализированная
Эта территория предназначена для бытовых нужд. Там можно размещать бытовки, место для сушки белья. При желании, можно обустроить все красиво, а можно просто натянуть бельевые веревки, скрыв их от посторонних глаз кулисами, высокими кустарниками.
В специализированную зону нужно организовать беспрепятственный доступ.
Дополнительная
Дополнительную зону можно обустроить на длинных участках.
В нее могут входить:
Обустраивая детскую площадку, не рекомендуется ее закрывать от парадной и зоны отдыха, так как взрослые должны наблюдать за детьми, играющими в дополнительной зоне. 
Некоторые любители загородной жизни обустраивают на своих участках в дополнительной зоне небольшой огород. Этот участок должен находиться около специализированной зоны.
Правила и нормы расположения построек
Перед строительством дома необходимо заранее ознакомиться с правилами и СНиПами, регламентирующими правила расположения строений на определенном участке.
Жилой дом
При строительстве жилого дома необходимо знать, что:
Гараж
Гараж считается хозпостройкой, поэтому к нему предъявляются требования, аналогичные всем хозяйственным постройкам, а именно:
Гараж должен располагаться в таком месте, чтобы снег и вода с его крыши не попадали на соседний участок.
О строительстве гаражей подробная информация здесь.
Как и любая хозпостройка, баня должна соответствовать определенным требованиям:
Баня должна располагаться таким образом, чтобы снежные скаты с кровли не попадали на соседскую территорию.
Все тонкости возведения бани информация тут.
Хозпостройки
Согласно рекомендациям, хозяйственные постройки лучше возводить в глубине участка, минимальное расстояние от проезжей части – 5 метров.
На своей территории нет особых ограничений по расположению построек. Если планируется строительство помещения для содержания животных, то тут есть определенные нюансы. В частности, минимальная высота такого строения – 2,5 метра, а расстояние до жилого дома – 5 метров.
Все, что необходимо знать о строительстве хозпростроек здесь.
Советы по средствам визуальной коррекции
Если практически расширить границы узкого приусадебного участка довольно проблематично, то визуально это можно сделать, если приложить определенные усилия. Есть несколько хитростей, способных зрительно расширить территорию:
Кроме этого, для визуального расширения надела можно использовать разнообразные декоративные элементы и устройство разноуровневого ландшафта.
Разноуровневый дизайн
Если участок неровный, располагается под наклоном, то организация такого дизайна обойдется дешевле. Если участок ровный, то придется уровни создавать искусственно.
Лучше всего поднимать центральную часть участка. Но если не позволяют постройки, то можно поднять дальнюю часть надела. При возвышении центральной части удастся визуально скрыть дальнюю часть территории.
Получившиеся территории рекомендуется оформить в виде террас. Если все сделать правильно, целостность участка будет нарушена, и территория не будет казаться длинной. Дополнительно спуск с приподнятого участка можно оборудовать тропинкой со ступенями.
На приподнятой территории можно обустроить зону отдыха, а можно разбить альпийскую горку.
Еще одним вариантом обустройства разноуровневого дизайна является высадка растений контрастной длины. Дополнительно можно сделать насыпь из грунта. Вертикальный способ озеленения зрительно расширяет пространство. Для создания зеленых стен можно использовать арки, решетки, перголы.
Декоративные элементы
Декоративные элементы способны значительно преобразить любой приусадебный участок. Однако для разных участков подходят определенные способы декорирования. На удлиненной территории рекомендуется использовать:
Не только растения могут выполнять функцию декора.
В оформлении можно задействовать:
Нужно правильно подбирать размеры и цветовую гамму предметов декора.
Советы по выбору стиля
Проблема узкого длинного участка в том, что к его обустройству нужно подходить грамотно, в противном случае территорию можно просто перезагрузить. Поэтому и рекомендуется прибегать к помощи специалистов.
Выбирая дизайн для такой территории, рекомендуется выбирать сдержанные стили, в которых отсутствует нагромождения элементов декора.
Минимализм
Стиль отличается простотой и лаконичностью. Особенность минимализма – геометрически правильные формы. В дизайне можно использовать инсталляции из проволоки, зеркала. Основным цветом является зеленый. Его дополняют светлые оттенки: белый, бежевый, светло-розовый, серый. Можно сделать яркий цветовой акцент, но главное – не перестараться.
Используя данный стиль, сложно визуально расширить пространство. Несмотря на это, минимализм часто используют при облагораживании загородных территорий.
Японский стиль
Суть данного стиля – асимметрия. Для визуального расширения узкого участка японский стиль подходит больше всего. Сад в японском стиле – это обязательно камни, растения, вода. Проблему воды можно решить путем обустройства имитации ручья. Для этого потребуется только гравий и галька.
Что касается растений, то их должно быть очень много и они должны быть везде. Асимметрия японского стиля подразумевает, что по соседству можно высаживать как растения низких сортов, так и высокие сорта цветов и кустарников. 
Эко-стиль
Его особенность в естественности. Сад в эко-стиле должен казаться пространством, нетронутым человеком. В зависимости от климатических условий, можно воплотить в жизнь практически любую задумку в эко стиле.
Самостоятельно обустроить территорию в эко-стиле практически невозможно, так как нужно точно знать, какие растения в условиях дикой природы могут расти вместе, а какие нет. При обустройстве беседки, скамеек, тропинок необходимо помнить, что все они должны быть выполнены из природных материалов.
Альпийский стиль
Этот вариант отлично подойдет для участков с неровным ландшафтом. Акцент в альпийском стиле делается на камни. Из этого материала выкладывают дорожки и сооружают беседки. С камнями лучше сочетать кустарники и невысокие деревья хвойных пород. Цветов должно быть немного.
Преимущество альпийского стиля в том, что уход за участком, выполненным в данном стиле, минимальный.
Кантри
Деревенский стиль оформления пользуется большой популярностью среди любителей загородной жизни. Характерные особенности стиля кантри – простота, легкость, некоторая хаотичность. Деревенский стиль подразумевает использование деревянной мебели, плетеных корзин и аналогичных предметов декора. Глиняные горшки и разнообразные фигурки отлично впишутся в кантри.
Для любителей огородов деревенский стиль является отдушиной. Стиль предполагает наличие плодовых деревьев и овощных грядок. Даже клумбы можно разбивать не цветочные, а овощные. Хорошо впишутся в дизайн грядки с пряными и лекарственными растениями.
Что касается цветов, то от них отказываться не нужно. Просто для них не нужно выделять отдельные клумбы, сажать цветущие растения можно на свободном пространстве.
Если участок очень длинный, то можно разгуляться и рассмотреть другие стили, например, хай-тек, средиземноморский, экзотический.
Какими могут быть варианты планировки вытянутого участка можно увидеть на фото: 
Заключение
Узкий и длинный участок в собственности – это не приговор. При планировании строительства важно соблюсти все строительные нормы и правила, чтобы впоследствии не возникло неприятных проблем.
А современные дизайнерские идеи позволяют облагородить любой, даже самый неприглядный на первый взгляд, участок. При наличии желания, свободного времени и финансов можно обустроить участок по своему желанию. Лучше, конечно, прибегнуть к помощи специалистов, так как самостоятельно заниматься такой работой очень сложно.
Расширяемся: как законно построить два дома на одном участке
Прямого запрета нет
Российское законодательство напрямую не запрещает возводить больше одного дома на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садовом участке или участке личного подсобного хозяйства (ЛПХ), говорят юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью».
«Но в каждом городе, селе или районе действуют свои правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые определяют максимальные и минимальные параметры земельного участка, предельный процент его застройки, нормативы отступов от границ участка. И вот здесь уже могут быть ограничения», — объясняет адвокат Владимир Постанюк. Поэтому многое зависит от конкретного населенного пункта, добавляет он.
Информацию о возможности такого строительства и ПЗЗ следует уточнить в местной администрации, поскольку в пределах одного региона установлены разные минимальные параметры участка и предельный процент застройки. Например, по ПЗЗ в Ленинском городском округе Московской области минимальный размер земельного участка составляет 400 кв. м, в городском округе Серебряные пруды Московской области — 500 кв. м, а в городском поселении Родники Раменского муниципального района Московской области — 600 кв. м, привела примеры юрисконсульт департамента загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость» Гульнара Сабурова. «Во всех этих округах предельный процент застройки — 40%, а минимальный отступ от границ участка — 3 м», — отметила она.
А, например, в ПЗЗ Волоколамского городского округа Московской области предусмотрено, что земельный участок для ИЖС предназначен для возведения одного жилого дома и индивидуальных гаражей и подсобных сооружений. «До принятия решения о строительстве собственнику участка нужно обязательно ознакомиться с ПЗЗ. Также очень важно рассчитать процент уже имеющейся застройки, поскольку его превышение — одно из оснований для отказа в строительстве», — пояснила Гульнара Сабурова.
Из ПЗЗ будет видно:
Важно, чтобы при строительстве домов соблюдались все требования градостроительного регламента. Это касается площади дома, минимальных отступов от границ участка, высоты здания, добавили в Кадастровой палате. Так, согласно ст. 1 ГрК РФ, объект ИЖС должен иметь не более трех надземных этажей, а его высота не должна превышать 20 м. «Если требования не будут соблюдены, такая постройка может оказаться в категории самовольных», — пояснили в ведомстве.
Как построить два дома
Если закон позволяет построить два дома, то нужно выполнить требования при самом строительстве. «Необходимо соблюсти нормы плотности застройки, проверить, что размеры земельного участка позволяют возвести два дома, не нарушив правила о допустимом расстоянии между ними (от 6 м в зависимости от строительных материалов) и от домов до границ земельного участка (не менее 3 м)», — отметил адвокат Владимир Постанюк.
Перед тем как приступить к строительству, нужно направить уведомление о начале работ в организацию, которая занимается этими вопросами в конкретном населенном пункте. Как правило, это комитет градостроительства. Уведомление подается через МФЦ, портал госуслуг или по почте. Оно должно содержать сведения о застройщике и земельном участке, характеристики дома и его схематичное изображение на участке.
В отношении каждого дома направляется отдельное уведомление с указанием, что на этом же земельном участке планируется строительство еще одного объекта недвижимости, отметил Владимир Постанюк. «Если у земельного участка два собственника и каждый намерен строить дом, им следует заключить в письменной форме соглашение о порядке пользования земельным участком, где будет договоренность о возведении каждым собственного жилого дома. Если договориться не удается, то определять порядок пользования будет суд», — добавил он.
По окончании строительства нужно будет подать уведомление о завершении работ. «Если строительство завершилось и в результате появилось еще одно жилое здание, ему еще до регистрации права нужно присвоить адрес. Объект будет иметь тот же номер, что и основное здание, только с литерой или дробью», — отметила юрисконсульт из «Инкома».
Комментарий риелтора
Татьяна Максимова, руководитель отдела департамента загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость»:
— Строительство двух домов на одном участке — не такая уж и редкость. Как правило, строят небольшой дом, вселяются в него, а позже возводят основной. В дальнейшем маленький дом используют как гостевой или жилье для обслуживающего персонала. Подобные объекты пользуются спросом в разных сегментах:
Сложности с продажей и оформлением
Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы. «Хотя в законе нет прямого запрета на регистрацию двух жилых домов на одном участке, Росреестр не зарегистрирует право собственности на второй жилой дом в пределах одного участка земли», — отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина. Такой объект могут признать самостроем и снести — сносить его будет собственник за свой счет.
Сложности могут возникнуть и при продаже, даже если объекты узаконены, добавил адвокат Владимир Постанюк. Желающих купить сразу два дома обычно немного. Придется или разделять участки, или продавать дома отдельно. Например, присваивать второму дому новый адрес или разбираться с оформлением прав на земельный участок. «При покупке одного дома из двух покупатель сможет рассчитывать не на весь земельный участок, а только на 1⁄2 доли в праве собственности на него. В будущем покупателю, возможно, придется обращаться в суд за установлением порядка пользования земельным участком. На подобные условия согласится не каждый, и вновь возникнет необходимость делить земельный участок по всем правилам», — предупредил юрист.
Пример из юридической практики, адвокат Владимир Постанюк:
— Мужчина построил на своем земельном участке несколько домов для каждого из своих детей. Участок никто не делил, двор и вход в него был общим. После смерти наследники разделили между собой дома и доли в праве собственности на землю. Но как это часто бывает, наследники рассорились, пока делили наследство, и решили отгородить свои участки. В результате один из домов оказался заблокированным, то есть не имел выхода к землям общего пользования. Право прохода через участок сестры (сервитут) нашей доверительнице пришлось устанавливать через суд. Поэтому, даже если сегодня вы не планируете продавать дома, лучше подумать об этом заранее.
Альтернативные способы
Есть альтернативные способы, которые позволяют построить два дома на одном участке. Один из вариантов — разделить участок на два самостоятельных и поставить их на кадастровый учет, после чего строить второй дом. Но раздел участка — достаточно трудоемкая процедура: она требует межевания, снятия прежнего участка с кадастрового учета и постановки двух новых, предупредила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. При самом делении необходимо определить расположение каждого из земельных участков, обеспечить выход от участка к землям общего пользования. Все эти процедуры нужно будет провести до начала строительства.
Еще важно, чтобы были соблюдены требования ПЗЗ о минимально допустимом размере участка. Эти данные необходимо уточнять в местной администрации. «Если у вас участок площадью 13 соток, то вы делите его на два участка по 6,5 соток и строите на каждом жилой дом. Если у вас участок размером всего 10 соток, а минимально допустимый по вашему району 6 соток, то вы не сможете разделить его на два», — пояснила юрист Дарья Коровина.
Если нормы не позволяют разделить участок или возвести на нем два дома, можно построить один жилой дом блокированной застройки. В простонародье такой дом называется «на два хозяина», добавил адвокат Владимир Постанюк. Он состоит из нескольких блоков, которые имеют общую стену без проемов и свой выход на территорию общего пользования (двора). Еще один возможный вариант — построить нежилое здание, например летний домик. Такая постройка не будет иметь своего адреса и ее нельзя будет продать как самостоятельный объект, но зарегистрировать ее будет легче — как хозпостройку.
