Разделение земельного участка на два в 2021 году
С земельными участками можно совершать различные действия: уточнять, перераспределять, объединять и делить. Рассмотрим в данной статье вопросы, с которыми часто встречаются граждане, желающие разделить земельный участок.
Причинами для раздела надела могут быть и бракоразводный процесс, и оформление наследства, и продажа, сдача в аренду и многое другое.
О том, что такое раздел объекта недвижимости, когда данная процедура может понадобиться, к кому обращаться, какие документы понадобятся и точная пошаговая инструкция, читаем ниже.
Что такое раздел участка земли
Под разделом земельного участка понимаются кадастровые работы, в результате которых из одного объекта недвижимости, информация о котором внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), образуются несколько новых наделов меньшей площадью, с присвоением индивидуальных кадастровых номеров.
Необходимо отметить важные моменты, которые нужно знать, если вы собираетесь разделить земельный участок:
Проверить наличие межевания вы можете на официальной Публичной кадастровой карте.
Публичная кадастровая карта в сети Интернет
Сама процедура раздела земельного участка регулируется со стороны государства Земельным кодексом Российской Федерации, а именно статьей 11.4 ЗК РФ.
Причины раздела земельного участка
Раздел земельного участка необходим Гражданам в различных жизненных ситуациях и для различных целей.
К кому обратиться для раздела земельного участка на несколько участков
В России полномочия по подготовке документации для любых манипуляций с объектами недвижимости принадлежат кадастровым инженерам. На основании документов, подготовленных специалистами, Росреестр либо вносит сведения/изменения в Единый государственный реестр недвижимости, либо направляет отказ.
Для того чтобы процесс раздела земельного участка прошел правомерно, быстро и без лишних хлопот, необходимо ответственно подойти к выбору исполнителя. Обратившись к профессионалам, вы сбережете не только свое время, нервы, но и деньги.
Как выбрать кадастрового инженера для раздела участка
Главные критерии для выбора инженера заключаются в проверке всех необходимых условий для выполнения работ в кадастровой сфере, основные из них: диплом и сертификат о членстве в СРО. Данные документы рекомендуется проверить перед подписанием договора. Специалист, который осуществляет свою деятельность официально, всегда предоставит подтверждающую документацию.
Квалификационный аттестат Главного кадастрового инженера ООО «ССГ»
Свидетельство о членстве в профессиональном СРО Главного кадастрового инженера ООО «ССГ» Кадникова Г.В.
Какие документы нужны для раздела участка
После того как вы выбрали кадастрового инженера, нужно подготовить следующий комплект документов:
Обязательно заключите договор с кадастровым инженером, если он работает как индивидуальный предприниматель или же с организацией, оказывающей кадастровые услуги. В нем должны быть указаны реквизиты исполнителя, предмет договора, этапы работ, стоимость, срок и итог работ.
Пошаговая инструкция для раздела участка при единственном собственнике в 2021 году
Итак, если вы являетесь единственным собственником земельного участка, то для его раздела будет необходимо обратиться к кадастровому инженеру с документами на собственность надела и паспортом.
В случае, когда межевание исходного земельного участка не было проведено, то все работы можно разделить на два этапа.
В первую очередь будет необходимо провести уточнение границ участка:
В кадастровой компании ССГ возможно заказать работы по подготовке межевого плана и подачи в Росреестр без посещения МФЦ, с отправкой документов напрямую в Росреестр, что не только избавит вас от посещения центра, но и ускорит процесс регистрации сведений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Если границы вашего участка уже были уточнены, то можно начать раздел без повторного выезда.
Итак, при уточненных границах, выезд на объект не потребуется. Кадастровый инженер, основываясь на данных из ЕГРН и законодательных нормах, готовит межевой план на раздел земельного участка и также передает собственнику на CD-диске для подачи в МФЦ.
В МФЦ вы идете со следующим пакетом документов:
Прежний надел будет снят с учета и на него будут прекращены права собственности согласно п. 3 ст. 41 Закона о регистрации недвижимости.
Пошаговая инструкция для раздела участка при долевой собственности
Нередки случаи, когда участком земли владеют несколько Граждан. В данном случае, при желании поделить надел на самостоятельные участки одним из важнейших документов выступает Согласие на раздел земельного участка.
Пример части Соглашения на раздел Объекта
О том, как именно будет произведен раздел, лучше всего договориться мирным способом и подписать данную бумагу без привлечения судебных разбирательств. Владельцы имеют право разделить надел как по размеру своих долей, так и в любом другом соотношении, которое соответствует вышеупомянутым нормам.
Однако если договориться не получилось, то основанием для раздела может служить и решение суда.
Так, для раздела участка в долевой собственности необходимо:
Раздел земельного участка с домом
Зачастую желание разделить дом и участок, которые находят в совместной собственности возникает не по положительным причинам. Однако, если у владельцев нeт конфликтов и споров пo вопросу раздела части дома и участка, то дело может решиться безпроблематично и достаточно быстро при соблюдении определенных условий:
В ситуации, когда вы готовы мирно провести раздел общего имущества, ход работ следующий:
Регистрация прав и постановка объектов на кадастровый учет будет проходить одновременно. Поэтому после получения Выписки из ЕГРН, объект будет разделен, и каждая из частей будет числиться за определенным Гражданином.
Если перед вами стоит задача в разделе объектов недвижимости, но вы не знаете с чего начать, свяжитесь с менеджерами кадастровой компании ССГ. Профессиональные кадастровые инженеры с радостью помогут вам в данном деле.
Каждый процесс по разделу имущества индивидуальный и не всегда легкий, поэтому важно обратиться к квалифицированным специалистам. На бесплатной консультации мы разберем вашу ситуацию, составим ход работы и ответим на все ваши вопросы.
Как разделить дом с участком между наследниками?
У моей мамы в собственности участок с двухэтажным жилым домом. Наследники по закону — я и мой родной брат. Но мама хочет разделить дом и участок между двумя внуками — моим сыном и дочерью брата.
Предварительно согласовали поэтажный раздел: верхний этаж — внуку, нижний — внучке. На половину участка и верхний этаж сделаем отдельный вход.
Как определить границы раздела дома и участка? И как лучше все оформить и обеспечить маме достойную старость?
Ваша мама может переоформить недвижимость в общую долевую собственность внуков: они станут новыми собственниками имущества и будут владеть им совместно. Но чтобы избежать ненужных споров в будущем, лучше разделить объект недвижимости на два новых. Правда, с индивидуальным жилым домом так, скорее всего, не получится.
Расскажу подробнее, в чем сложности и как лучше разделить имущество в вашем случае.
Почему сложно разделить дом в натуре
Ваша мама решила сделать внуков владельцами дома. В этом случае ей необходимо передать дом в их общую долевую собственность, то есть выделить каждому внуку долю в праве общей собственности на имущество. Однако у владельцев долей есть свои особенности пользования и распоряжения, и один из основных вопросов: как выделить долю в натуре?
Если бы на участке было два дома, то вопрос решался бы просто: вы бы поставили каждый дом на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости и оформили на внуков. Внук и внучка пользовались бы отдельными домами и знали, кому и что принадлежит.
Но когда дом один, а собственников два, и у каждого своя доля, автоматического раздела дома в натуре не происходит — поставить каждую часть на кадастровый учет сложно. То есть запретить внуку, которому бабушка хочет отдать верхний этаж, пользоваться первым этажом внучки нельзя. И наоборот. Причина: 1 /2 доли существует абстрактно, на бумаге. В реальной жизни мы не знаем, где именно в доме начинается 1 /2 доли внука и 1 /2 доли внучки.
Как правило, стороны договариваются о порядке пользования имуществом устно. Но устные договоренности не дают гарантий, что в будущем между сособственниками не возникнут противоречия. Чтобы их избежать, лучше отразить все в соглашении о порядке пользования общим имуществом. В таком соглашении сособственники фиксируют, какие комнаты находятся в исключительном пользовании каждого из них, а какие — имущество общего пользования. Именно так и будут определяться границы раздела.
Когда будете составлять соглашение, учтите, что участник долевой собственности вправе владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Например, если ванная комната есть только на первом этаже, то внучка не может запретить внуку ею пользоваться.
Если же определить порядок пользования домом мирно не получается, спор может разрешить суд.
Так, владелице доли в двухкомнатной квартире не нравилось, что второй собственник сдавал свою комнату в аренду. Наниматели пользовались общим имуществом, а ее согласия на это не спросили. Она обратилась в суд и потребовала запретить вселять кого-либо в общую квартиру. Суд поддержал истицу и запретил второму собственнику сдавать комнату в аренду без ее согласия.
Обращение в суд — дело недешевое: придется заплатить госпошлину 300 Р и, скорее всего, найти юриста, чтобы он помог составить исковое заявление и участвовал в заседаниях.
Даже если есть соглашение, где указано, кто и как будет пользоваться общим имуществом, нет гарантий, что судебные споры не возникнут в будущем. Всегда остается риск, что один из собственников захочет пересмотреть условия пользования домом.
Кажется, что если пристроить отдельный вход, то проблема решится. Но такие работы могут счесть переустройством или перепланировкой дома. А это допускается только с предварительного разрешения соответствующего органа. По вопросам перепланировки и переустройства рекомендую проконсультироваться с кадастровым инженером.
Раздел земельного участка – от закона к практике
соглашение собственника с разделом земельного участка
образец заявления о разделе земельного участка (1-я стр.)
образец заявления о разделе земельного участка (2-я стр.)
образец заявления о разделе земельного участка (3-я стр.)
пример соглашения о разделе участка и прекращении долевой собственности (1-я стр.)
пример соглашения о разделе участка и прекращении долевой собственности (2-я стр.)
пример акта согласования местоположения границ земельного участка
образец межевого плана по образованию 2-х участков путём раздела
образец межевого плана по образованию 2-х участков путём раздела (последняя стр.)
пример постановления администрации о присвоении почтового адреса
пример решения единоличного собственника о разделе участка
Содержание:
Делимые и неделимые участки
Собственники земельных участков (ЗУ) иногда задумываются об их разделе на две или несколько частей. Одну из них, при необходмости, можно подарить, оставить в наследство или передать бывшегу супругу в случае семейного развода.
Размышления житейские и вполне оправданные. Но разделить участки получается не всегда:
Какие условия определяют градацию участков на делимые и неделимые?
Делимость и неделимость участков зависит от их целевого назначения. Оно устанавливается в зависимости от многих факторов:
Делимыми считаются такие участки, котрорые после раздела:
Неделимыми являются участки, раздел которых может вызвать:
Например, участок для ИЖС с домом, в котором проживают 2 семьи, можно разделить, но при этом:
Участок под многоквартирным жилым домом неделимый. Его можно распределить только в долях между собственниками жилья пропорцинально площадям их квартир. Невозможно выделить в натуре квартиру, скажем, на 8 этаже многоквартирного дома вместе с частью земельного участка, как и землю для помещений в производственных и административных зданиях.
К неделимым относятся с/х участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (пункты 1–2 статьи 9 № 74-ФЗ). Раздел прочих сельхозземель должен происходить так, чтобы самый малый образуемый участок не был по площади меньше установленных норм.
Обременения и ограничения, наложенные на использование исходного надела, могут оказать влияние на возможность его раздела. В зависимости от их вида участок может быть неделимым, то есть на его раздел будет наложен запрет, или, напротив, делимым, если существующие обременения не становятся препятствием для раздела.
В числе обремений могут быть:
При наличии обременений и ограничений становятся важными:
Оценка влияния обременений позволит прийти к пониманию возможности раздела.
Резюме
Неделимый земельный участок – это надел, в отношении которого невозможно установить право собственности на его отдельную часть:
При наличии на участке здания, находящегося в собственности нескольких лиц, правом на ЗУ может быть только общая собственность (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ)
Делимый участок – надел, на отдельные части которого можно установить право собственности, причём эти части обладают следующими признаками одновременно:
Когда разрешён и запрещён раздел земельного участка?
Как можно разделить делимый участок? Существуют ли какие-то правила? Что нужно учесть при разделе? Да, правила есть. Они изложены в ЗК РФ (статья 11.4).
Раздел участка разрешается, если выполняются следующие условия:
Запрет на раздел участков
Полный перечень ситуаций, когда раздел ЗУ не разрешён законом изложен в пункте 4 статье 11.9 ЗК РФ:
Ориентир при разделе участка – сопоставимость размера образуемых наделов с установленными предельными нормами
Термины «размеры участка», «реальные размеры доли» (или «доли в натуре») связаны с более сложным понятием – градостроительными регламентами, устанавливаемыми Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Градостроительные регламенты вводят конкретику в использование земли в соответствии с её назначением. На их основе на территориях населённых пунктов и за их границами земельные участки группируются в территориальные зоны:
Градостроительные регламенты ужесточают ситуацию с застройкой наделов:
Предельные размеры ЗУ «говорят» о том, что размеры образуемых наделов не должны быть меньше минимальной и больше максимальной площадей ЗУ, установленных градостроительным регламентом.
Раздел участка, выдел части земель из общей доли или доли из об общедолевой собственности (при согласии на это всех дольщиков) означает:
без изменения категории земель и изменения их ВРИ. Все эти требования к земельным участкам, образуемым в ходе раздела, изложены в статье 11.9 ЗК РФ.
Вывод 1
Случаи, когда раздел земельного участка, выдел в натуре доли в праве собственности, не допускается:
Вывод 2
Итоги раздела исходного участка или выдела в натуру части из совместной и доли из общедолевой собственности должны быть такими:
Выдел из земельного участка, находящегося в общей собственности:
Самостоятельность участка – что это означает?
Самостоятельность участков характеризуют:
При выделе долей из исходного надела, предназначенного для ведения ЛПХ или КФХ и находящегося в общедолевой собственности, предельные размеры не устанавливаются. Условием для этого становится деятельность:
Так установлено ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (статья 4 № 101-ФЗ)
Рассмотрим ситуации раздела участков:
Земельный участок, подлежащий разделу или выделу в натуру долей, должен сответствовать следующим требованиям одновременно:
Раздел участка
Деление ЗУ в соответствии с установлеными требованиями значит формирование из него нескольких самостоятельных наделов. Исходный участок, находящийся в совместной или общедолевой собственности, дробится пропорционально размеру земельных долей собственников.
Порядок раздела участка включает 4 этапа:
1. Соглашение собственников на раздел участка или выдел земельной доли из совместной или общедолевой собственности
Соглашение о разделе земельного надела заключается между всеми его собственниками. По их желанию, оно может быть удостоверено нотариально.
Если участок находится:
межевание и государственный кадастровый учёт образованных участков проводится после представления в кадастровому инженеру и в службу Росреетра соглашения, подписанного:
Соглашение можно составить в простой письменной форме. В нём должны быть:
В соглашении указываются:
При несогласии хотя бы одного из собственников долей выдел может проводиться только по судебному решению, определяющему порядок распределения частей исходного участка. Судебное решение, как понятно, должно быть представлено в землеустроительную организацию, проводящую межевые работы.
2. Межевание
Выполнять межевание может только лицензированная землеустроитительная организация. Собственнику (собственникам) участка нужно:
Перед проведением межевания межевания выполняется подготовка. Кадастровый инженер землеустроительной компании:
По результатам полевых работ кадастровый инженер:
Полученная информации вносится в кадастр недвижимости.
Согласование границ со смежниками
ФЗ «О кадастровой деятельности» установил обязательность согласования границ образуемых при разделе участков с собственниками смежных наделов (статья 39 и статья 40 федерального законв ФЗ № 221).
Процедурой согласования границ занимается кадастровый инженер. По его выбору, оно проводится:
Кадастровый инженер готовит акт согласования границ. В нём, на обороте листа графической части межевого плана, все смежники участков ставят свои подписи.
В случае отказа кем-либо из собственников смежных наделов от согласования предложенных границ и предоставления им обоснованных возражений, возражения прилагаются к к межевому плану и признаются его неотъемлемой частью (часть 4 статьи 40 федерального закона № 218-ФЗ).
В акт вносится запись о наличии возражений со стороны смежного землепользователя. Они могут быть сняты при повторном согласовании новой редакции чертежа межевого плана, который должен подготовить кадастровый инженер.
Если же возражения не сняты:
3. Присвоение почтовых адресов образуемым участкам
Присвоение персональных адресов образованным наделам делается на основании заявления собственника. Подать его нужно в отдел по архитектуре и градостроительству местной администрации. К заявлнию необходимо приложить:
Итогом рассмотрения заявления будет решение администрации о присвоении персональных почтовых адресов каждому из образованных земельных наделов.
Окончательный вариант межевого плана (на бумажном носителе и в электронном виде) для передачи собственнику (собственникам) земельного участка и в кадастровую службу готовится после:
Далее собственнику (собственникам) образуемых участков неоходимо подготовить заявление в Росреестр о постановке объект а на кадастровый учёт. К нему нужно приложить:
4. Кадастровый учёт и государственная регистрация прав на образованные земельные участки
Федеральным законом №218-ФЗ установлено, что при разделе земельного участка такие задачи, как:
решаются одновременно, для чего в подразделение Росррестра вместе с заявлением должны быть предоставлены следующие документы:
При отсутствии решения администрации о присвоении адресов образованным наделам в сведениях о них указывается адрес исходного земельного участка.
Результатом рассмотрения заявления станет выписка из ЕГРН о праве собственности на образованные участки (о госрегистрации права).
Консультационные услуги
Стоимость услуги по привлечению на основе анализа ситуации кадастрового инженера для уточнения площади и границ ЗУ, выполнения работ, связанных с перераспределением ЗУ, с подготовкой межевого и технического планов, схемы расположения ЗУ на КПТ (только для Санкт-Петербурга и Ленинградской области) – пункт 20 раздела «Тарифы»:
Полезная информация
Разделил земельный участок на несколько. Как теперь платить налог с продажи?
Я владею земельным участком 30 лет. Перед продажей разделил его на три и теперь не знаю, должен ли я платить налоги при продаже двух новых образовавшихся участков. Получается, что по документам они были у меня в собственности меньше минимального срока владения.
Александр, увы, огорчу вас. Вам придется платить налог с продажи не двух новых участков, а всех трех, если продадите их сейчас. Когда вы разделили старый земельный участок, он прекратил существовать по документам, и вместо него появились три новых. Право собственности на участки возникло с момента, когда вы зарегистрировали их в ЕГРН. Именно с этой даты и начинает считаться минимальный срок владения.
Поскольку вы разделили участок непосредственно перед продажей, чтобы не платить налог, вам нужно выждать пять лет — это срок минимального владения недвижимостью в большинстве случаев. Но налог можно уменьшить, если воспользоваться имущественным вычетом до 1 млн рублей или вычесть расходы, которые вы понесли при покупке старого земельного участка.
Когда не надо платить налог при продаже земельного участка
С дохода, полученного от продажи участков, нужно платить НДФЛ. Из этого правила есть исключение: не нужно платить налог с доходов от продажи земли, которая была в собственности в течение минимального срока владения.
Минимальный срок владения земельными участками — пять лет. Срок владения сокращается до трех лет, если земельный участок вы получили:
Также если на земельном участке построен дом и это единственное жилье продавца, то при продаже дома с2 участком спустя три года платить НДФЛ не придется.
У вас нет этих условий, так что будет применяться общий минимальный срок владения — пять лет.
Как победить выгорание
Когда возникает право собственности на новые участки
Необязательно покупать участок, чтобы на него возникло право собственности. Бывают и другие случаи, когда могут образовываться новые земельные участки:
Когда вы разделили свой участок на три, он перестал существовать. Но не сразу, а с момента, когда новым участкам присвоили кадастровые номера и вы зарегистрировали право собственности на них в ЕГРН.
Соответственно, право собственности на эти новые земельные участки также возникло с момента их регистрации в ЕГРН, а значит, и минимальный срок владения будет считаться с этой даты. ФНС тоже говорит об этом. Такой же позиции придерживаются и суды.
Например, Верховный суд рассмотрел дело, в котором женщина в 2010 году приобрела в собственность земельный участок. В 2012 году из него выделили 11 новых участков, а потом один из них в 2013 году разделили еще на три.
В 2014 году женщина продала восемь земельных участков. Когда она подавала декларацию за этот год, то не отразила доходы от продажи семи участков. Женщина посчитала, что они находились в собственности с 2010 года и поэтому не облагаются налогом при продаже. Для недвижимости, которую приобрели до 2016 года, минимальный срок владения составлял не пять лет, а три года, так что женщина была уверена, что минимальный срок владения прошел.
Налоговая инспекция провела камеральную проверку декларации за 2014 год и доначислила НДФЛ. По мнению инспекции, старый земельный участок прекратил существовать, а срок владения образованных из него участков следует считать с даты государственной регистрации права собственности на них — то есть с 2012 и 2013, а не 2010 года.
Женщина обжаловала решение ИФНС, но Верховный суд поддержал налоговую. При рассмотрении других подобных дел Верховный суд занимал аналогичную позицию.
Кассационное определение ВС РФ от 11.04.2018 № 48-КГ 17-21 PDF, 651 КБ
Определение ВС РФ от 19.12.2016 № 53-КГ16-16 PDF, 611 КБ
Поскольку земельный участок вы разделили перед продажей, то новые участки находились в вашей собственности менее пяти лет. А значит, вам придется платить налог.
Как уменьшить налог с продажи земельных участков
Применить имущественный вычет. Вычет предоставляют в размере доходов от продажи, но не более 1 млн рублей за все участки, которые вы продали в течение года.
Уменьшить доход от продажи на расходы на приобретение. Это было бы выгодно, если бы вы недавно покупали участок и у вас сохранились документы об оплате: договор купли-продажи, расписки, квитанции банка и тому подобное.
Если участок разделили, то при продаже одного из вновь образовавшихся участков в расходах можно учесть затраты на приобретение старого земельного участка пропорционально площади нового. Но старым участком вы владели 30 лет, поэтому расходы на его приобретение, учитывая инфляцию, будут ничтожно малы по сравнению с действующими ценами.
В целом это рабочий вариант: если продавать оба земельных участка в одном году, то можно по одному участку воспользоваться имущественным вычетом до 1 млн рублей, а по другому — учесть расходы на приобретение. Жаль, что в вашем случае это не получится.
Нужно ли подавать декларацию
Если бы истек срок минимального владения, то можно было даже не подавать декларацию. При условии, что не было других доходов, которые подлежат декларированию. Например, продажи другого имущества, которое было в собственности меньше минимального срока владения.
Но когда имущество продается до истечения минимального срока владения, нужно подать декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Уплатить налог нужно до 15 июля.
Если не подать декларацию, могут оштрафовать:
Что в итоге
Срок минимального владения земельными участками считается с даты государственной регистрации права собственности на вновь образовавшиеся участки. И получается, что старый участок после раздела прекратил существовать, а значит, минимальный срок будет считаться с даты регистрации новых.
В вашем случае срок владения участками — менее пяти лет, поэтому придется заплатить налог с доходов от продажи всех вновь образовавшихся участков. Чтобы уменьшить налог, можно воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн рублей или выждать минимальный срок владения — в вашем случае пять лет.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
