Магазин облицевал фасад нашего дома уродливыми щитами
В России есть сеть алкогольных магазинов, которая арендует помещения на первых этажах и отделывает фасад в пределах своего помещения яркими металлическими листами. В принципе, так делает не только эта компания, но у этой самый яркий и привлекающий внимание дизайн.
Выглядит это ужасно и нарушает не только эстетические чувства, но и права жильцов. Разрешений общего собрания собственников на использование фасада эта компания не получает. Выходит, что такое оформление фасада незаконно.
Но компания отказывается добровольно снимать эти огромные листы, утверждая, что они и есть их вывеска. Но ведь вывеска у предприятий торговли должна быть по закону.
Хотелось бы получить инструкцию, как жильцам таких домов законно бороться с этими нарушениями и заставить магазин снять листы, оставив только легальную вывеску.
С уважением,
Андрей Т.
Давайте разберемся, чем отличается реклама от информационной вывески и в каких случаях компания должна согласовывать с жильцами использование фасада жилого дома, а в каких — нет.
Как отличить рекламу от вывески
По закону компании обязаны сообщать потребителям сведения о себе: фирменное наименование, адрес и режим работы. Эту информацию компании размещают на вывесках и информационных стендах, в том числе на фасаде зданий, где они расположены.
Такую вывеску следует отличать от рекламы. Если информация в вывеске направлена на то, чтобы привлекать внимание к объекту, формировать или поддерживать интерес и продвигать его на рынке, это уже реклама. И порядок ее размещения определен законом.
Фасад многоквартирного дома — это общее имущество собственников. Чтобы установить рекламную конструкцию на общем имуществе, компания обязана получить согласие не только общего собрания жильцов, но и городской администрации или других уполномоченных чиновников. Если она разместит наружную рекламу без разрешения, ее должны привлечь к административной ответственности за нарушение требований к установке рекламной конструкции и наложить штраф от 500 тысяч до одного миллиона рублей. Кроме того, компанию также могут привлечь к ответственности за нарушение правил эксплуатации жилых и нежилых помещений. Штраф в этом случае — до 20 тысяч рублей.
К сожалению, многие коммерческие организации хитрят и пытаются обойти закон. Например, они делают 10-метровый баннер с названием компании и рекламными атрибутами, а внизу мелким шрифтом пишут обязательные данные. И неясно, считать это рекламой или информационной вывеской, поскольку формально компания указала обязательные по закону данные.
Разобраться с такими спорными случаями помогают определение Верховного суда РФ и некоторые другие законы и акты. Так, Верховный суд считает, что если внешние конструкции хоть и отвечают признакам рекламы, но при этом содержат обязательную по закону информацию, — тогда это вывески, а не рекламные конструкции.
Но здесь на помощь жителям приходит региональное законодательство, поскольку такие вопросы входят в компетенцию местных властей. Обычно каждый город сам принимает решения, касающиеся наружной рекламы, и устанавливает требования, в том числе и к размерам информационных вывесок и местам их расположения. Как правило, это должны быть вывески не более одного-двух квадратных метров, размещенные у входа. Поскольку в каждом городе есть свои особенности, следует поискать эту информацию в интернете или на сайте местной администрации по запросу «правила размещения наружной рекламы в городе N».
Кроме рекомендаций к размерам рекламы региональные власти могут в пределах своих полномочий принять собственные кодексы об административных правонарушения в регионах и установить ответственность за нарушение их требований.
В вашем случае вывод такой: если на щите нет обязательной информации — это не вывеска и компания не сможет прикрываться законом о защите прав потребителей. К тому же к вывеске могут применяться определенные требования по размеру и месту размещения. Поищите эти требования в нормативных актах, изданных администрацией вашего города.
Как бороться с фасадными конструкциями
Теперь перейдем к фасадным конструкциям, которыми компания облицевала фасад. Разноцветные облицовочные листы — это не реклама и не информационная вывеска. Они не содержат вообще никакой информации — это просто цветовое оформление фасада в корпоративном стиле. Получается, что компания использует общее имущество жильцов, а значит — должна также получить одобрение на это у жильцов, администрации и других инстанций.
Такой же позиции придерживается и Верховный суд: если компания использует любое общее имущество в своих целях, это необходимо согласовать с жильцами. При этом нет разницы, реклама это или нет.
Кроме того, если компания закрывает фасад металлическими щитами, это считается обустройством вентилируемого фасада или фасада из искусственного и природного камня. Такое вмешательство влияет на безопасность объектов капитального строительства, поэтому компания в обязательном порядке должна получить определенные разрешения на выполнение подобных работ.
Но делать однозначные выводы сложно. Каждая ситуация индивидуальна. Например, нужно смотреть, как вообще построено это нежилое помещение под магазин. Если оно расположено в бывших квартирах или на первом этаже нежилого дома и у него общие с домом наружные стены — это одна ситуация. А если помещение пристроено к дому, то есть у него собственные стены, — это совсем другая ситуация. И в этом случае собственник не должен ни с кем согласовывать облицовку фасада, поскольку распоряжается своим имуществом. Хотя ему все равно придется получить все разрешения от архитектурных служб.
Что говорят суды
Вы не первый, кто озаботился этим вопросом. Например, в Калуге один из магазинов сети «Красное и белое» привлекли к административной ответственности за размещение «информационной конструкции, превышающей разрешенные геометрические размеры». Магазин пытался оспорить это, но суд решил, что слишком большая информационная вывеска — уже реклама, поэтому штраф в 50 тысяч рублей выписан законно.
В Московской области суд также поддержал штраф в 100 тысяч рублей тому же магазину за размещение рекламы без согласования с местными властями.
Что делать вам
Если фасад вашего дома используют и вы не уверены, законно ли это, вот куда можно обратиться:
Если ходить некогда, отправьте обращение заказным ценным письмом с описью вложения. В прокуратуру можно обратиться через электронную приемную на сайте прокуратуры. Ответить вам должны в течение 30 дней.
Что еще сделать в вашей ситуации, лучше решить после обращений в надзорные инстанции. Посмотрите, как отреагирует административная комиссия, чиновники и прокуратура. Если в ходе рассмотрения жалобы выяснится, например, что у магазина есть разрешение общего собрания жильцов, а собрания не было, — следует идти в суд и оспаривать это. Тогда, скорее всего, хватит заявлений в надзорные органы. Если это не поможет, останется один вариант — суд.
Вероятно, вам потребуется набраться терпения. Я нашел еще одно интересное дело — с алкогольным магазином оно не связано, но ситуация похожая: владелец магазина перевел жилое помещение в нежилое, облицевал фасад плиткой, пристроил крыльцо, а еще подделал решение общего собрания жильцов. Суд обязал его снести пристройку и вернуть все как было. Но для этого жильцам потребовалось два суда: первый признал решение общего собрания жильцов недействительным, а второй обязал привести дом в надлежащее состояние. Верховный суд республики решение поддержал.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Возможно ли изменение фасада конструктивистского дома с ухудшением его внешнего вида?
Добрый день! В подъезде нашего дома в рамках капремонта планируют заменить деревянные окна коричневого цвета на белые пластиковые без сохранение пластики окон (наружная деревянная раскладка). Дом построен в 1933 году в стиле конструктивизма с элементами неоклассицизма, стоит возле магистральной дороги и хорошо просматривается. Какие документы должна предоставить компания, которые являлись бы основанием для радикального изменения фасада?
И на основании чего жильцы могут опротестовать данное решение (в управляющей компании нам сказали, что изменение фасада не согласуется с жителями)?
В соответствии со ст.290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение или изменение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В соответствии со ст.25 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ», лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.
Пунктом 3.2. СНиП № «Организация строительного производства» запрещается осуществление строительно-монтажных работ без утвержденных проекта организации строительства и проекта производства работ. Не допускаются отступления от решений проектов организации строительства и проектов производства работ без согласования с организациями, разработавшими и утвердившими их.
Если управляющая компаний планирует произвести реконструкцию фасада, в том числе путем изменения технических характеристик несущей стены многоквартирного жилого дома, а также изменения внешнего вида фасада многоквартирного жилого дома по контуру своих квартир, этот момент должен быть согласован с собственниками квартир.
В соответствии с п. 1.7.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда», утв. Постановлением Госстроя, переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов не допускаются.
Реконструкция — это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объёма) и качества инженерно-технического обеспечения (п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ).
Действующее жилищное законодательство устанавливает императивное правило о необходимости получения согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме на использование общего имущества в таком доме (к которому относится в том числе и внешняя стена дома), в связи с чем на лицо, имеющее намерение произвести реконструкцию, в результате которой произойдет изменений внешнего вида общего имущества, а также его свойств, возлагается обязанность по надлежащему оформлению данного действия путем получения согласия всех собственников помещений в доме.
Таким образом, управляющая компания для производства работ по изменению фасада дома обязана представить: проект организации строительства, проект производства работ, решение (протокол) общего собрания собственников многоквартирного дома. При этом, указанные документы не должны быть составлены с нарушениями градостроительного законодательства, которые могут привести к разрушению фасада дома.
Изменение фасада дома
Хочу открыть мини-пекарню в жилом доме. Как правильно оформить обращение к жильцам дома, чтобы получить согласие на прокладку вентиляции по фасаду дома, а так же установку вывески и изменение фасада своей части?
Является ли изменение месторасположения окна комнаты существенным изменением фасада жилого многоквартирного дома? Если да, чем регламентируется?
Какой % собственников многоквартирного дома должен проголосовать за изменение внешнего вида фасада чтобы внести эти изменения? (размещение наружных блоков кондиционеров)
Законно ли изменения цвета окрашенного фасада в другой цвет? Нашему многоквартирному дому 20 лет, и он был светло-голубой. Местные пенсионерки, взяв деньги из сборов на кап. ремонт, перекрашивают стены дома в темно-коричневый цвет. Законно ли такое изменение фасада многоквартирного дома? Если нет, то на основании какой статьи нельзя менять облик дома?
Насколько законно изменение фасада дома а именно изменение входной двери на стеклянную и окна в частном доме таунт хаусе входящий в ТСЖ. спасибо.
Существует ли запрет на изменение первоначально согласованного паспорта фасада дома?
Заложил изнутри витражные остекление пластиком который по цвету отличаешься от фасада. Является это изменением общего фасада дома или нет? Спасибо, с уважением Юрий.
Приватизировали земельный участок находящийся в общем пользовании. При приватизации доли определены исходя из начальных долей домовладения. Изначально было два собственника по 1/2 дома. На текущий момент у нас 3/8, соседи достроили. Выделение и обмеров в натуре не производилось. Дом расположен не ровно по центру участка, забор установлен разделяя дом пополам. Поэтому фасад с одной стороны 6 м. с другой 10. За счет не ровного расположения дома, по факту у нас с домом земли больше. За домом идет межевой забор. В таком состоянии участок используется все время. Вопрос: возможен пересмотр приватизации и изменение долей согласного фактического сложившегося порядка пользования земельным участком? Иначе пользуясь результатом приватизации соседи требуют изменения порядка пользования, в их требованиях изменение фасада и еще ряд изменений, которые нас совершенно не устраивают, мы хотим оставить сложившийся порядок пользования. Что надо доказать в суде для этого?
Какой % голосов собственников многоквартирного дома требуется для согласования изменений фасада, а именно установки навеса, многоквартирного дома? Спасибо!
Приватизировали земельный участок по 1/2 доли. При приватизации не учли, что по факту пользования у одной стороны больше. На момент приватизации к пользованию участком вопросов не было. Сейчас совладельцы хотят поделить ровно по 1/2 с изменением фасада. Дом на участке стоит не ровно и фасад поделен от дома, при этом у одной стороны фасад меньше в длину. Есть вариант пересмотреть приватизацию и определить доли согласно сложившегося по факту пользования участком?
Штраф за изменение фасада многоквартирного дома в частной квартиры, хочу проста утеплить и покрасить в такой же цвет.
Есть ли статья, в которой конкретно указано, что изменение цвета фасада многоквартирного дома при Капремонте должно согласовываться с собственниками?
Изменение цвета оконной рамы, это нарушение фасада многоквартирного дома? Какие будут применены действия от управляющей компании в отношение собственника?
Изменение внешнего вида (конструкции) окна на фасаде многоквартирного дома требует ли специального разрешения или согласования?
Меня интересует вопрос о возможности согласования без собственников жилых помещений на изменение фасада в жилом многоквартирном доме. Дело в том, что здание имеет встроенную 2-х этажную не жилую пристройку со своей крышей. На этих этажах расположены коммерческие предприятия. В нашей собственности весь второй этаж и в наших планах изменить фасад с расширением оконных проемов. Нам известно, что надо согласовывать с собственниками всего здания, но как показывает практика не уверены в правильности этого утверждения т.к. данный фасад не имеет ни чего общего с нагрузками всего дома. Подскажите по возможности как нам действовать.
Ответьте пожалуйста: можно ли в доме, признанным объектом культурного наследия, делать изменения внутри или с фасада здания?
Нам пришло письмо от управляющей кампании о том, что нами самовольно был установлен вентиляционный клапан на фасаде дома. Мы приобрели квартиру уже с ремонтом три года назад и никаких изменений и ремонтных работ не проводили. О существовании вентиляционной решетки на фасаде дома мы не знали. Сейчас от нас требуют либо документов, подтверждающих согласование установки клапана, либо привести фасад в первоначальное состояние. Каковы должны быть наши действия, если документов согласования нет, никакого клапана мы не устанавливали. Спасибо.
Нам пришло письмо от управляющей кампании о том, что нами самовольно был установлен вентиляционный клапан на фасаде дома. Мы приобрели квартиру уже с ремонтом три года назад и никаких изменений и ремонтных работ не проводили. О существовании вентиляционной решетки на фасаде дома мы не знали. Сейчас от нас требуют либо документов, подтверждающих согласование установки клапана, либо привести фасад в первоначальное состояние. Каковы должны быть наши действия, если документов согласования нет, никакого клапана мы не устанавливали. Спасибо.
Дом сталинский-60 квартир всего (это я про оформление земли).
По второму входу. Вход идет в подвал, который в собственности у Куги. Единственное, что есть (будет)-это изменение фасада, только как понять, где та горизонтальная черта на фасаде, разделяющая подвальное помещение (КУГИ) и общедомовое имущество. Там будет вырыта яма, вход ниже земли и ступеньки наверх, и выше уровня земли крыша.
Приватизировали земельный участок находящийся в общем пользовании с 1957 г.. При приватизации доли определены исходя из начальных долей домовладения. Изначально было два собственника по 1/2 дома. Мы купили часть этого домовладения, которая была 1/2, при нем был участок с забором и сложившемся порядком пользования. На текущий момент у нас 3/8, соседи достроили. Во время приватизации выделение и обмеров в натуре не производилось. Дом расположен не ровно по центру участка, забор установлен разделяя дом пополам. Поэтому фасад с одной стороны 6 м. с другой 10. За счет не ровного расположения дома, по факту у нас с домом земли больше. За домом идет межевой забор, разделяющий весь участок. В таком состоянии участок используется все время. Вопрос: возможен пересмотр приватизации и изменение долей согласного фактического сложившегося порядка пользования земельным участком? Иначе пользуясь результатом приватизации соседи требуют изменения порядка пользования, в их требованиях изменение фасада и еще ряд изменений, которые нас совершенно не устраивают, мы хотим оставить сложившийся порядок пользования. Что надо доказать в суде для этого? Есть юристы способные это сделать?
Энергосбыт требует установить э.счётчик на фасаде частного дома, после изменения мощности при установке котла. Законны ли их требования?
Интересует вопрос согласования реконструкции фасада многоквартирного жилого дома (создание нового входа с улицы в нежилое помещение). Дом принадлежит ЖСК, на следующей неделе у нас состоится общее собрание членов ЖСК, на котором предполагается провести вопрос о согласии собственников (членов ЖСК) с реконструкцией фасада. Какой именно текст о согласии изменения фасада здания и перепланировки первого этажа мы должны вынести на общее собрание? Есть ли какие-то нормативы или это совершенно свободный текст? Спасибо. 8 915 499 49 66 Татьяна.
Просьба развеять мое непонимание закона) Хочу навесной балкон на первом этаже МК. Одним из условий согласования данной конструкции является согласие всех соседей. На каком основании? По ст. 25 ЖК мой балкон считается перепланировкой. Фасад дома, как считался ОДИН, так и будет считаться, как и фасад с балконами второго этажа нашего же дома. Мой балкон не будет соприкасаться с соседями ни с какой из сторон (слева, справа, сверху). Ст. 40 ЖК тут также не причем. На каком основании закона необходимо согласие всех соседей? Почему не достаточно разрешение архитектуры на изменения внешнего вида (фасада) МК? Спасибо за развернутые ответы.
Надо ли получать согласие собственников многоквартирного жилого дома в случае, если проводится ремонт в существующего фасада в нежилом помещении без изменений, а вывеска будет согласована в установленном городом порядке.
Приватизировали земельный участок находящийся в общем пользовании с 1957 г.. При приватизации доли определены исходя из начальных долей домовладения. Изначально было два собственника по 1/2 дома. Мы купили часть этого домовладения, которая была 1/2, при нем был участок с забором и сложившемся порядком пользования. На текущий момент у нас 3/8, соседи достроили. Во время приватизации выделение и обмеров в натуре не производилось. Дом расположен не ровно по центру участка, забор установлен разделяя дом пополам. Поэтому фасад с одной стороны 6 м. с другой 10. Соседи так и купили в свое время свою часть дома. За счет не ровного расположения дома, по факту у нас с домом земли больше. За домом идет межевой забор, разделяющий весь участок. В таком состоянии участок используется все время. Вопрос: возможен пересмотр приватизации и изменение долей согласного фактического сложившегося порядка пользования земельным участком? Или определение реальных кв.метров, которыми обе стороны пользуются на протяжении всего времени и фактически их приобрели при покупке части дома, закрепление этих кв.м. при межевании и выделении участков. Что надо доказать в суде для этого? Есть юристы способные это сделать?
Пользуясь результатом приватизации соседи требуют изменения порядка пользования, в их требованиях изменение фасада и еще ряд изменений, которые нас совершенно не устраивают, мы хотим оставить сложившийся порядок пользования.
Нужно ли согласовывать с архитектурой изменение фасада в нежилом здании находящемся во дворе жилого дома. Меняем двери на окна. Проектная организация считает, что это делается не всегда и не подготовила нам вовремя картинку фасада для согласования (только после того как мне сказали в АТИ). Из-за этого я потеряла 2 недели и соответственно деньги.
