Стоит ли брать ипотеку в 2021 году или лучше подождать: что говорят эксперты
Планировали в этом году взять ипотеку, но коронавирус изменил все ваши планы? Банки предлагают заём по рекордно низким процентам, но стоит ли рисковать? Директор по розничному кредитованию МТС Банка Иван Барсов помог разобраться в том, что происходит на первичном и вторичном рынках недвижимости и выгодно ли брать ипотеку сегодня.
Банки в период кризиса особенно тщательно проверяют потенциальных заёмщиков. Для перестраховки они могут потребовать дополнительные документы сверх обычного списка, но при наличии необходимого уровня дохода и хорошей кредитной истории шанс получить заём довольно высок.
О чём нужно знать потенциальным заёмщикам?
В любое время привлекательность жилищного кредита зависит от ряда факторов:
Сегодня действует закон об ипотечных каникулах, который позволяет при непредвиденных обстоятельствах на шесть месяцев приостановить или снизить выплаты по ипотеке. Воспользоваться этой льготой можно, если ипотека взята на единственное жильё стоимостью до 15 миллионов рублей. Причинами предоставления кредитных каникул могут стать утрата более 1/3 дохода из-за длительной болезни или потери работы, инвалидности.
Кроме того, в силу вступил закон, по которому сделки долевого участия стали более безопасными. Деньги дольщиков теперь поступают на специальные эскроу-счета, где остаются до момента полного исполнения обязательств застройщиком.
Ситуация на первичном рынке жилья
На первичном рынке цены на новостройки продолжали понемногу расти даже во время жёсткого карантина, и нет предпосылок к тому, что в ближайшие месяцы динамика изменится. Рост цен продолжится по мере увеличения числа проектов, продаваемых через эскроу-счета.
Объём предложений на сегодняшний день остаётся высоким, и в ближайшем будущем эксперты снижения не прогнозируют.
По прогнозам Минстроя РФ, в 2021 году будет построено 85 миллионов кв. м жилья. Таким образом застройщики превысят объёмы строительства на 3 млн кв. м — в 2020 году этот показатель составил 82,2 млн кв. м.
По мере продажи недорогих квартир, которую ускорит программа субсидирования ипотеки, средняя цена квадратного метра новостройки будет расти.
Программы субсидирования ипотеки на новое жильё
Рынок новостроек в 2021 году привлекателен прежде всего благодаря действию программы ипотеки с господдержкой. При средней рыночной ставке выше 8% взять жилищный кредит по этой программе можно под 6,5%, а некоторые банки предлагают ставку 6% и даже ниже.
В чём суть программы? Государство компенсирует разницу между стандартной и льготной ставкой, за счёт чего банки имеют возможность снизить процент для своих заёмщиков. Взять льготную ипотеку может любой гражданин РФ, отвечающий требованиям конкретного банка-участника программы.
Единственное, что нужно учесть, — есть ограничения по сумме кредита: до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге, до 6 млн рублей в других регионах страны.
Программа льготного кредитования будет действовать до 1 июля 2021 года. И вопреки мнению многих финансовых аналитиков, её вряд ли продлят. Поэтому, если ваша цель — покупка квартиры в новостройке с привлечением кредитных средств, стоит поторопиться и оформить ипотеку.
Кроме льготной ипотеки действуют специальные условия кредитования для отдельных категорий граждан:
Если вы желаете стать участником одной из специальных программ, сейчас самое время.
Ситуация на вторичном рынке жилья
Цены на вторичное жильё в 2020 году стабильно росли. И в эта тенденция сохранилась. За первый квартал прирост стоимости «вторички» составил 9%, а за год, к апрелю 2021 г. — на 16%, до 63,5 тысячи рублей за квадратный метр. Наибольшим спросом пользуются квартиры в пятиэтажках и современных панельных домах.
К осени несколько упали в цене только квартиры элитного сегмента, стоимость на которые продолжала расти даже в период карантина, когда не было спроса. Сейчас их цена достигла потолка и пока остановилась.
Средняя ипотечная ставка для вторичного рынка составляет 8,02%, при этом кредит можно взять и дешевле: минимальная ставка стартует с 7,4%.
При активной поддержке государством рынка первичной недвижимости его участие никак не коснулось «вторички». Переток спроса в пользу новостроек может сделать приобретение вторичного жилья очень выгодной сделкой.
Главные условия выгодной ипотеки
Итак, первый квартал 2021 года — неплохое время для оформления жилищного кредита, так как пока ещё действует масса льготных программ и в целом ситуация на рынке складывается в пользу ипотеки. Но это общие рыночные факторы, а успех ипотеки для конкретного человека зависит от соблюдения ряда условий:
Несмотря на все «плюшки» от государства, нужно понимать, что в кризис ипотеку вытянет не каждый. В связи с оттоком капитала и удорожанием сырья цены на жильё будут расти, а зарплаты, наоборот, снижаться. К тому же многим россиянам придётся столкнуться с проблемой безработицы, особенно если случится очередная волна коронавируса.
Вывод: в целом, ситуация для ипотеки сейчас благоприятная. Ставки снижаются, есть перспектива роста цен на жильё, банки охотно выдают кредиты. Скорее всего, в 2021 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем. Но прежде чем принимать решение об оформлении жилищного кредита, важно критически проанализировать собственные финансовые возможности и риски, в том числе риск остаться без работы. В случае сомнений ипотеку лучше отложить и переждать тяжёлые времена. Если горизонт ясный, стоит проверить, не подпадаете ли вы под условия специальных программ, ведь это реальный шанс сэкономить. И последнее, нужно внимательно подойти к выбору кредитора, ведь он станет вашим партнёром на долгое время.
Мифы об ипотеке: нужно ли бояться кредитов на жилье
Ипотечные кредиты часто сопряжены с предубеждениями и мифами. Например, что ипотечную квартиру сложно продать и опасно покупать. Вместе с сотрудниками банков, юристами и психологами рассказываем о самых популярных заблуждениях по поводу жилищных кредитов.
Миф № 1. Ипотека — кабала на всю жизнь
Один из самых распространенных мифов заключается в том, что ипотека — это кредит, который придется платить до пенсии, что это «хомут» и «кабала». Именно такое предубеждение останавливает многих от оформления кредита. Но на практике это далеко не всегда так.
Банки выдают ипотеку на длительный срок — до 20–30 лет. Однако многие заемщики гасят ипотеку раза в два быстрее, чем изначально планировали, отмечает руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина. Например, в ПСБ средний срок ипотечного кредита составляет семь лет. «Для частичного или полного досрочного погашения займа многие используют собственные накопления, налоговый вычет за квартиру или маткапитал. Кроме того, сегодня на рынке есть льготные программы кредитования, ставки по которым значительно ниже, чем по стандартным ипотечным программам», — пояснила она.
Безусловно, к оформлению ипотеки нужно подходить обдуманно, взвесив свои финансовые возможности и нагрузку, а также изучить условия кредитования в разных банках. «Даже если заемщик уверен в своих финансовых возможностях, лучше оформить ипотеку на максимальный срок — это позволит комфортно выплачивать аннуитетные платежи даже в случае снижения доходов или заметного роста расходов (например, при рождении ребенка)», — рекомендовала Марина Заботина.
Комфортный платеж
По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в первом полугодии 2021 года размер рекомендованного семейного дохода, при котором можно комфортно погашать средний ипотечный кредит в России, составил 78,2 тыс. руб. (+11,3% за год). Для московской семьи этот показатель составляет 168,7 тыс. руб. (+12,6%).
Миф № 2. Квартиру не отберут, если в ней прописаны дети
Некоторые заемщики считают, что если в ипотечной квартире прописаны дети, то банк ее не сможет изъять в случае большой просрочки по кредиту. Но это не так. «Законодательство не предусматривает ограничений для изъятия у должника ипотечного жилья, поэтому, даже если ипотечная квартира это единственное жилье для детей должника, она все равно будет изъята для погашения ипотечного кредита», — предупредил управляющий партнер юридической фирмы «ГК Лигал» Кирилл Гавриличев.
По его словам, в судебной практике закрепился подход, что право несовершеннолетних детей на пользование жильем производно от права родителей проживать в жилом помещении. Соответственно, если ипотечное жилье изымается, то прекращается право на проживание детей в квартире. Даже если не снимать детей с регистрационного учета добровольно, то банк сможет снять детей с регистрации через суд, добавил юрист.
Миф № 3. После развода ипотеку платит супруг, который оформил кредит
После расторжения брака ипотека платится тем супругом, с которым заключен договор ипотеки. Однако, поскольку часто ипотека признается общим долгом супругов, то при разделе ипотечной квартиры супруг, заплативший после расторжения брака больше платежей, вправе требовать, чтобы ему выделили большую долю в квартире, отметил Кирилл Гавриличев.
По его словам, часто супруги-созаемщики не решают, кто будет платить ипотеку, и кредит платит только один из супругов. «Несмотря на то что кредит погашен, у платившего супруга появляется право регрессного требования возрата денежной суммы к бывшему супругу в размере половины уплаченных платежей. Данные споры иногда становятся для неплатившего супруга кабальными. Поэтому после расторжения брака настоятельно рекомендую супругам решить вопрос с ипотекой — разделить ее пополам или передать кредит с квартирой одному супругу, а второго освободить от долга», — советует юрист.
Читайте также
Миф № 4. Продать ипотечную квартиру нельзя, пока не погасишь кредит
Еще одно частое заблуждение — ипотечную квартиру нельзя продать и опасно покупать. Это мнение тоже ошибочное. Сделки с ипотечными квартирами действительно имеют свои нюансы. Самая главная особенность — проводить такие операции можно только с согласия банка. Также можно досрочно погасить ипотеку, а потом продать. Подробнее о способах продажи ипотечной квартиры читайте в материале «Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта».
«Обычно, для того чтобы продать квартиру, достаточно получить только согласие банка или использовать механизмы погашения ипотеки. Но зачастую также могут требовать оценку стоимости, документы БТИ (техпаспорт и экспликацию), выписку ЕГРН и выписку из домовой книги для подтверждения отсутствия обременения и зарегистрированных лиц», — говорит юрист Никита Тарновский. В большинстве случаев покупка ипотечной квартиры, наоборот, гарантирует чистоту сделки и безопасность, поскольку банк уже полностью проверил объект перед выдачей кредита, добавил эксперт.
Миф № 5. Получить льготы по ипотеке сложно
Некоторые заемщики при оформлении ипотеки даже не подозревают о наличии льгот и специальных ипотечных программ по сниженным ставкам. Среди них, например, семейная ипотека, льготная ипотека на новостройки, сельская ипотека, дальневосточная ипотека. Выдача таких кредитов является стандартной, главное — вписаться в рамки программы.
Например, семейная ипотека под 6% годовых с этого года распространяется на семьи с первенцем. Программа ограничена по сумме кредита: для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 12 млн руб., для других регионов — 6 млн руб. Срок кредита — до 30 лет, первоначальный взнос — от 15%.
Для многодетных семей предусмотрена льгота, по которой государство выделяет до 450 тыс. руб. на ипотеку. Также можно воспользоваться маткапиталом — направить его на первоначальный взнос или выплату основного долга. В регионах часто действуют свои ипотечные программы. Узнать о них можно на сайте местного правительства или администраций.
Читайте также
Миф № 6. Снизить переплату по кредиту практически невозможно
По словам экспертов, это зависит от варианта погашения ипотечного кредита. Так, заемщик может снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок ипотеки, отмечает главный аналитик «Росбанк Дом» Ирина Бабина. По ее словам, вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для уменьшения переплаты по кредиту. «При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение тела кредита, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит быстрее, так как начисляется меньше процентов и переплата сокращается», — объяснила она.
Чтобы выбрать приемлемый вариант, заемщик должен оценить, что для него важнее — снизить сумму ежемесячного платежа, сократив свои расходы, или уменьшить срок кредита, увеличив ежемесячные выплаты. «Если нет уверенности в стабильности своих доходов, то разумнее снизить сумму платежа. Если финансовое положение стабильно — лучше сократить срок кредитования, увеличив при этом размер ежемесячного платежа», — рекомендовала Марина Заботина из ПСБ.
Миф № 7. Рефинансировать ипотеку всегда выгодно
Это не всегда так. По сути, рефинансирование — это выдача нового кредита, которая сопряжена с расходами. Например, заемщику нужно будет повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья. По мнению экспертов, рефинансировать кредит выгодно, если это поможет снизить ставку не менее чем на 1–1,5%.
Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если заемщик выплатил большую часть кредита. Если речь идет об аннуитетном платеже (а таких кредитов большинство), в первые годы выплат большую часть в ежемесячном платеже составляют проценты и меньшую — сам основной долг. По мере выплат доля, приходящаяся на проценты в платеже, снижается, заемщик больше гасит долг.
«При рефинансировании банк пересчитывает график платежей заново. То есть вы снова начинаете отдавать большую часть суммы в счет уплаты процента. Общее правило таково, что в случае выплаты более половины кредита в рефинансировании уже нет большого смысла, а порой это даже невыгодно с учетом перерасчета», — говорит эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Читайте также
Миф № 8. Ипотека приводит к депрессиям и ограничениям
Наличие ипотеки меняет жизнь заемщика и сказывается на его эмоциональном состоянии, особенно если в жизни происходят стрессовые ситуации (потеря работы или болезнь). В таких случаях лучше сразу обращаться в банк с просьбой предоставить ипотечные каникулы.
Но многое при получении ипотеки зависит от самого заемщика. Для некоторых долгосрочный кредит становится ограничителем: люди боятся рисковать, сменить работу, если прежняя их не устраивает, говорит психолог Ксения Аверс. У некоторых действительно случаются депрессии, отмечает она.
Но не всегда ситуация складывается негативно: для некоторых людей ипотека, наоборот, становится точкой карьерного роста, добавляет нейропсихолог Елена Данилова. По ее словам, многое зависит от того, какие установки преобладают в сознании и подсознании человека — таким и будет его отношение к долгу. «Нельзя сказать однозначно, что на 20 лет человек проваливается в депрессию и всю свою дальнейшую жизнь посвящает выплатам за жилье. Поэтому для тех, кто нацелен развиваться в профессии, кредит — это дополнительная мотивация. Для тех, кто не привык быть должным, обслуживать долгосрочные кредиты будет сложнее», — отметила эксперт.
Важно и то, как сам заемщик расценивает ипотеку: как вынужденную меру, которая не несет радости, или как возможность иметь свое жилье и чувствовать себя в нем комфортно. Единственная страховка от стрессов при ипотеке — это соблюдение правил финансовой грамотности и кредитной нагрузки.
Стоит ли покупать квартиру сейчас или отложить покупку до лучших времен
«Покупать квартиру сейчас или подождать снижения цен?» – один из самых популярных вопросов у тех, кто хочет приобрести жилье. Дилемма, из-за которой многие так и не решаются приобрести понравившийся вариант сразу. Разбираемся в этом вопросе вместе.
Ставки по ипотеке
Ставка по ипотеке – это процент, который вы платите банку за пользование кредитом. А размер ставки неизменно волнует всех, кто в скором будущем планирует приобрести жилье. Чем меньше переплата, тем выгоднее будет жилье.
Елена уже два года работает в стабильной компании. Зарплата позволяет ей взять ипотеку самостоятельно, а работодатель никогда не задерживает выплаты.
Девушка задумалась о приобретении жилья. Она склонялась к такому раскладу: вторичное дешевле и выгоднее – можно купить вариант с хорошим ремонтом и сразу заселиться.
Но вдруг ей попалась реклама о старте продаж в новом жилом комплексе с процентами гораздо ниже, чем на вторичку. Это уловка маркетологов или ставка действительно такая маленькая?
Вечный вопрос: вторичка или новостройка? Чтобы подтолкнуть людей делать выбор в пользу второго, в 2020 году правительство запустило программу льготной ипотеки. По ней жилье у застройщика можно приобрести по ставке до 6,5%.
Но это имело двойной эффект: с одной стороны количество выданных займов увеличилось, с другой – увеличились и цены на жилье, а вместе с ними – сроки кредитования.
В июле 2021 года президент распорядился продлить льготное ипотечное кредитование, но при этом были наложены ограничения: ставка поднялась до 7%, а максимальная сумма займа достигла 3 млн рублей по всей России.
Не стоит забывать, что жилье должно быть доступным прежде всего и семьям, где есть дети. Поэтому в 2021 году на льготы по приобретению жилья теперь могут претендовать и семьи с одним ребенком, рожденным после 2018 года. Максимальный процент по программе составляет 6%.
«Я не попадаю ни под одну программу льготной ипотеки», – подумала Елена. Как обстоят дела с обычной? Какие проценты предлагают сейчас банки?
Если сравнить предложения самых популярных банков, то на новостройки и вторичное жилье проценты варьируются от 7,4% до 9%, это стандартная цифра сегодняшнего рынка. Калькулятор от Совкомбанка поможет вам рассчитать процент и ежемесячный платеж.
Если вы не являетесь участником льготной программы, то способы снизить ставку до максимально комфортной все же есть. Банки предоставляют лояльные условия для заемщиков с залогом в виде недвижимости или земли. К тому же большой первоначальный взнос поможет снизить проценты.
Цены на недвижимость
Несколько лет назад я всерьез занялась вопросом приобретения собственного жилья. Друзья порекомендовали мне опытного риелтора, которая нашла в итоге квартиру по приемлемой цене. Но при этом она сказала, что, если бы я решила купить недвижимость хотя бы на полгода раньше, то удалось бы найти варианты гораздо дешевле.
Цены растут из года в год. Жилье не является исключением. Это подтверждает статистика Росстата цен за квадратный метр по России. Поэтому всем, кто ждет, когда подешевеют квартиры, пора перестать медлить.
Как мы уже упоминали ранее, процентная ставка в 2020-2021 была снижена. Но это спровоцировало рост цен на жилье. Причина заключается в том, что продавцы поднимают цены, не желая продешевить.
Рост цен на жилье зависит от многих факторов, в том числе свой вклад внесли ослабление рубля и пандемия COVID-19: повысилась стоимость закупки стройматериалов, возник дефицит рабочей силы из-за ограничений на въезд в страну иностранцев. Многим застройщикам из-за антикоронавирусных мер пришлось переносить сроки сдачи объектов, что только подняло цены.
Эта ситуация отразилась и на вторичном жилье. Закономерное правило: когда начинают дорожать новые квартиры, вместе с ними подтягиваются цены и на уже готовые.
При этом надо учитывать тот факт, что на вторичное жилье не действуют программы поддержки от государства.
Взять ипотеку или копить
Возьмем пример. Иван поставил себе цель: за 10 лет накопить на свою собственную квартиру или хотя бы на ее большую часть. По его расчетам, стабильный доход и уровень заработной платы позволяли это сделать. На вопрос, почему он не берет ипотеку, Иван объяснил это тем, что не хочет быть кому-то должен.
Может быть, вы, как и Иван, задумывались над тем, что финансово выгоднее и проще: накопить самому или стать заемщиком банка.
Многие боятся вступать в многолетние финансовые отношения с кредитором, а мысль оказаться должником и остаться без всего и вовсе останавливает от приобретения жилья. Нестабильность рынка труда на фоне пандемии тоже не добавляет оптимизма. Идея накопить – уже не кажется такой плохой. Но действительно ли это так?
Предположим, вы решили накопить. Цена квартиры зависит от многих факторов, вам наперед предстоит оценить следующее:
От нее напрямую зависит соотношение зарплат и стоимости жилья. Учитывая, что в России наблюдается тенденция к росту инфляции, то вряд ли стоит ожидать падения цен на недвижимость.
Вам приглянулась квартира в новостройке, например, стоимостью 6 млн рублей. Но вам недостаточно будет накопить на нее указанную сумму. Даже за один год может многое измениться: район будет более развит, ставка по кредиту вырастет, квартиры в этом доме будут распроданы. А что будет через 10 лет – и вовсе предсказать невозможно. Итог: пока вы ждете и копите, жилье мечты будет расти в цене.
Хранить большую сумму дома – небезопасно. Мы писали об этом подробнее в статье про вклады. Если вы планируете с помощью вклада увеличить накопления, то это требует определенных знаний и опыта. К тому же с 1 января 2021 года действуют налоги на проценты.
Стоит ли брать ипотеку – вопрос индивидуальный для каждого. Но мы приведем несколько доводов «за», которые помогут вам определиться:
Формально на квартире лежит обременение на период выплаты кредита. Но теперь эта квартира ваша, вы можете сразу заехать, делать ремонт и строить планы на будущее. Собственное жилье гарантирует стабильность жизни.
Если вы сомневаетесь, выгодно ли сейчас покупать квартиру, то ответ прост: да, выгодно. Через год цены вырастут, а вы будете жалеть об утраченном предложении по более низкой цене.
Сумма ваших выплат по кредиту останется неизменной, как и стоимость самой квартиры. На них не повлияют ни курс рубля, ни повышение цен на жилье.
Подумав, Иван решил: приобрести квартиру сейчас и правда выгоднее, чем через десять лет. За три года он уже успел накопить хорошую сумму для первоначального взноса. Это послужит ему хорошим стартом, чтобы без стресса и сомнений наконец-то купить недвижимость.
Вот еще пара аргументов в пользу ипотечного кредитования:
Стоит ли ждать снижения ставок
Что будет с ценами на жилье – вопрос весьма предсказуемый. Они будут расти, как и в предыдущие года.
Чтобы обеспечить доступность недвижимости, государство контролирует размер переплат. Льготная программа продемонстрировала ожидаемые результаты: появилось много новых платежеспособных заемщиков, и спрос значительно вырос. Поэтому, вероятно, что льготы продлят еще раз.
Хорошая новость для семей с детьми: льготную семейную ипотеку правительство продлило до конца 2023 года. Ставка 6% изменится еще не скоро. Поэтому, если вы планировали расширяться в связи с пополнением, это знак для вас.
Но, как показал опыт, регулировать нужно не только проценты, но и цены на саму недвижимость, ведь застройщикам нужно компенсировать разницу путем повышения стоимости за квадратный метр.
Правда, в случае отмены льготного ипотечного кредитования ставки могут вернуться к прежним «доковидным» цифрам: в среднем она составляла 9%. Это может обратно повлиять на цены недвижимости – они закономерно снизятся.
Итак, стоит ли сейчас оформлять ипотеку – вопрос неоднозначный. Решить, покупать недвижимость или нет, можете только вы, проанализировав свои финансовые возможности.
Покупать квартиру сейчас гораздо выгоднее, чем приобретать ее через год или два. Особенно этому способствуют программы поддержки. Ответственный подход к долгосрочным финансовым обязанностям гарантирует вам уверенность в своих силах.
Живи с этим Россия в 2020 году пережила ипотечный бум. Что делать тем, кто не успел купить квартиру?
Объем выдачи ипотечных кредитов в России по итогам 2020-го стал рекордным. Бурному росту рынка жилищного кредитования в очень тяжелый в целом год способствовали несколько факторов, но главный — снижение ипотечных ставок. Займы берут даже те, кому они не особенно нужны. На этом фоне растет число просроченных кредитов, где-то на горизонте якобы замаячил призрак ипотечного кризиса, но в правительстве смело обещают не останавливать запущенную в пандемию машину по улучшению жилищных условий — вопреки росту цен на квадратные метры, который, возможно, уже «съел» всю выгоду от сократившихся ставок. Чем может обернуться ипотечное безумие, как изменятся кредитные условия в 2021-м и почему ипотека рискует вовсе остаться в прошлом — разбиралась «Лента.ру».
Ставки вниз
Для российских банков, оформляющих кредиты на покупку жилья, 2020-й начался неудачно: несмотря на хорошие показатели выдачи в 2019-м (их отчасти обеспечил рост спроса на жилье, обусловленный переходом на проектное финансирование строек), на высокие ставки внезапно ополчилось новое правительство. Вице-премьер Марат Хуснуллин в начале февраля заявил, что средняя ставка по ипотеке на уровне 9 процентов годовых — это преступление. Чиновник подчеркнул, что стоимость займов нужно сокращать. «Нам необходимо снижать ее (текущую ставку — прим. «Ленты.ру»), для этого нужно проработать ряд мер, обсудить этот вопрос с банками», — сказал Хуснуллин.
Спустя неделю своего подчиненного поддержал премьер-министр Михаил Мишустин. «Это бремя даже для семьи со средними доходами, которая решается на заем у банка. С такой ставкой мы не сможем помочь людям улучшить жилищные условия», — посетовал чиновник, говоря о стоимости ипотеки. Он предложил лишить банки возможности накручивать ставку и отметил, что «президент ждет от нас ставок по ипотечным кредитам ниже 8 процентов».
Долго ждать не пришлось — несмотря на то что ряд банков в середине марта даже подняли ставки из-за нестабильной ситуации на мировых фондовых рынках. В конце месяца, когда стало окончательно ясно, что пандемия коронавируса не обойдет Россию стороной, Минстрой представил антикризисную программу, нацеленную на поддержку строительной отрасли. В числе мер было уже знакомое россиянам субсидирование процентных ставок по кредитам на жилье. В прошлый раз субсидировать ипотеку пришлось в 2015 и 2016 годах, после внезапного увеличения ключевой ставки Центробанка до 17 процентов.
Фото: Михаил Джапаридзе / ТАСС
Берите все
Охладить рынок более существенно не получилось — квартиры в 2020-м покупали не только из-за временного удешевления ипотеки, но и из страха. Панический спрос на квадратные метры возник на фоне обесценивания рубля и общей неопределенности — граждане снимали деньги со счетов и вкладывали их в кажущуюся надежной недвижимость. Так повышение уровня доступности ипотеки и девальвация национальной валюты спровоцировали ажиотажный спрос на квартиры. В итоге цены в новостройках сильно выросли — настолько, что многие заговорили о потере полезного эффекта от запуска льготной ипотеки. Некоторые прямо заявили, что кредиты под 6,5 процента сыграли злую шутку с покупателями: помимо подорожания жилья, сократился и выбор объектов — самые лучшие предложения моментально разобрали. Сотни городов столкнулись с откровенным дефицитом квартир (справедливости ради, его формированию ранее поспособствовал и переход на проектное финансирование, из-за которого многие некрупные застройщики прекратили свою деятельность).
Жителей таких поселений могло бы обрадовать распространение программы льготной ипотеки на вторичный рынок недвижимости, но пока менять условия власти отказываются — ни к чему подпитывать квартирный ажиотаж. Банкиры указывают — господдержка «вторички» может оказаться бессмысленной для экономики страны, так как прибыль от перепродажи квартир достанется только собственникам жилья, но не строительному сектору и связанным с ним производствам.
Кроме того, если начать выдавать льготные кредиты на покупку неновых квартир, страну накроет новая волна роста цен на недвижимость — а россияне и без того наращивают суммы займов. К концу осени средний размер выданных ипотечных кредитов в стране установил новый рекорд — 2,75 миллиона рублей. По сравнению с показателем за аналогичный период 2019-го сумма ипотеки увеличилась на 13 процентов. Больше всего занимают на покупку жилья в Москве (5,8 миллиона рублей в среднем), Московской области (4,5 миллиона), Санкт-Петербурге (3,4 миллиона), а также в Приморском крае (3,3 миллиона) и Ленинградской области (3 миллиона рублей).
Фото: Анна Акельева / «Коммерсантъ»
Городом-лидером по востребованности ипотеки в России в уходящем году неожиданно стала вовсе не Москва, а Уфа. Там доля сделок с привлечением заемных средств при покупке жилья почти достигла 63 процентов. Второй по уровню востребованности ипотеки признана Казань, где свыше 61 процента сделок — ипотечные. Тройку лидеров замкнул Омск с показателем 59,5 процента. Москва оказалась на 16 месте рейтинга с показателем менее 31 процента.
Запузырили
Бурный рост рынка жилищного кредитования омрачило не только увеличение стоимости жилья, но и участившиеся к концу года заявления экспертов разного уровня о риске формирования ипотечного пузыря — у тех, кто помнит 2007-й, это словосочетание вызывает отнюдь не позитивные ассоциации. Тогда лопнул пузырь в США, что повлекло за собой не только выселение миллионов ипотечных заемщиков, но и мировой финансовый кризис.
Согласно отчету ЦИАН (есть в распоряжении «Ленты.ру»), текущая задолженность по ипотечным кредитам в России равна 8,88 триллиона рублей — с 2016 года показатель вырос в два раза (на 1 ноября 2016 года задолженность составляла 4,3 триллиона рублей). За прошедший год объем ипотеки увеличился на 22 процента. Доля просроченных жилищных кредитов стабильна — в целом по стране она не превышает 0,9 процента от всего объема задолженности. В абсолютном выражении объем «плохих» кредитов равен 79 миллиардам рублей (плюс 9 процентов за год). Хуже всего с платежной дисциплиной у жителей Карачаево-Черкесии — там просрочены более 4 процентов жилищных кредитов. По информации Центробанка, в мае-октябре 2020-го объем просроченной задолженности по ипотеке увеличился на 5 процентов. В абсолютном выражении прирост составил около 5 миллиардов рублей.
«Рост объемов кредитования на фоне сохранения минимальной доли просроченной задолженности пока не вызывает опасений, — полагает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. — Ориентироваться нужно не на абсолютные, а относительные значения — доля задолженности от ВВП не превышает 10 процентов, что в три-пять раз ниже значений европейских стран. В России есть большой потенциал для наращивания кредитования, однако мы ожидаем замедление рынка за счет произошедшего роста цен, который во многих городах уже нивелировал выгоду от снижения ставки по ипотеке».
Замедление не помешало бы — многие россияне (около четверти из числа планирующих взять ипотеку) настолько хотят стать ипотечниками, что рассматривают возможность формирования первоначального взноса за счет потребительского кредита. Фактически оформляют кредит на первый взнос по ипотеке лишь 6 процентов заемщиков, но за пять лет этот показатель вырос более чем в полтора раза. Эксперты предупреждают: использование заемных средств в качестве источника первоначального взноса по ипотеке — путь в финансовую яму. Риск выхода на просрочку для таких заемщиков увеличивается более чем в два раза.
Фото: Григорий Сысоев / РИА Новости
Экономист и финансовый аналитик Виталий Калугин полагает, что многие из тех, кто купил жилье в 2020-м или планирует его покупку в 2021 году, могут разориться. «В ближайшие три года доходы населения точно не вырастут, — заявил эксперт. — Поэтому велика вероятность, что к концу 2021 года большинству взявших ипотеку окажется просто нечем покрывать платежи, и просрочки будут только расти».
Вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов также считает, что гражданам, которые необдуманно взяли ипотеку, «придется испить горькую чашу буквально через один-два года, потому что кредит надо обслуживать и гасить». Он попросил россиян тщательно оценивать свои возможности, «не поддаваясь на эмоциональные провокации и эмоциональные тренды». «Взвешивать надо тщательно, особенно в текущих условиях неопределенности, когда не понятно, что у нас будет дальше», — пояснил Самойлов.
Четких ориентиров для будущих заемщиков нет и быть не может — никто доподлинно не знает, как будет развиваться экономическая ситуация в стране в 2021 году. Есть примерные показатели адекватных для ипотечников доходов: для России в среднем это около 63 тысяч рублей (речь идет о рекомендованном семейном доходе), для Москвы — свыше 132 тысяч рублей, для Подмосковья — почти 95 тысяч. Традиционно эксперты исходят из того, что относительно комфортным для заемщика будет соотношение ежемесячных платежей к ежемесячному доходу на уровне 1/3.
Конец прекрасной эпохи?
Закончится ли ипотечная вакханалия в 2021 году — тоже вопрос без ответа. В правительстве заранее, еще в ноябре, заговорили о дальнейшем продлении льготной ипотеки — Марат Хуснуллин заявил, что будет «отстаивать право и доказывать, что ипотеку надо продлевать и дальше, что без этого развитие страны и реализация нацпроектов невозможны». Ему противостоит глава Центробанка, за два дня до этого указавшая на необходимость своевременного завершения программы ипотеки с субсидированной ставкой.
