Статьи
Можно ли остеклить балкон в МКД?
Новые многоквартирные дома (МКД) сейчас уже строятся с остекленными лоджиями и балконами, так закладывается уже на стадии проектирования. Ранее построенные МКД сдавались без остекленных балконов и лоджий. Практически все собственники домов старого фонда осуществляли остекление балконов и лоджий, при этом разрешения ни у кого не спрашивали.
С принятием нового Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) в 2005 году с более конкретным урегулированием норм жилищного законодательства по содержанию общего имущества (ОИ) МКД оказалось, что просто так остеклить балкон или лоджию нельзя, особенно, если эти действия затрагивают ОИ МКД. Такого мнения придерживается и большинство судов сейчас. Особенно в этом отличились суды г. Санкт-Петербург и Ленинградской области.
К слову сказать, в нашем регионе о таких конфликтах по поводу остекления балконов и лоджий я особо не слышала. Да и управляющим организациям лишние споры и конфликты с собственниками ни к чему, у них много других задач и проблем. Но думаю, стоит изучить данный вопрос, чтобы быть во всеоружии, если вдруг возникнет спорный момент по этому поводу. Так что же может и что не может делать управляющая организация в отношении собственников, самовольно осуществивших остекление, утепление балконов и лоджий?
В силу ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении, граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями.
В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Из ч. 2 ст. 36 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту «в» части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491 (далее — Правила 491), в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
Таким образом, балконные плиты (ограждающие конструкции МКД) являются общим имуществом дома, за надлежащее содержание которых в силу норм ЖК РФ, Правил 491 отвечает управляющая организация.
Остекление балконов, их утепление, а также врезание окон или дверей в несущих стенах помещений МКД, соединение балкона и жилой комнаты (кухни), по мнению большинства судов и Минстроя РФ, считается перепланировкой общего имущества МКД в случае, когда проектной документацией такого остекления не предусмотрено.
В соответствии со ст. ст. 25, 26, 29 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (ОМСУ) на основании принятого им решения. Самовольной является перепланировка, проведенная при отсутствии такого решения (согласования) или с нарушением проекта.
В силу пункта 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
Письмо Минстроя России от 3 марта 2020 г. № 6370-ОГ/04: «. Переустройство либо перепланировка жилых помещений осуществляется по согласованию с органом местного самоуправления на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве жилого помещения.
Таким образом, утепление балкона или лоджии будет производится по согласованию с органом местного самоуправления. Вместе с тем, граждане вправе заменять окна и балконные двери с низкой энергоэффективностью на окна и балконные двери с улучшенными качествами».
Определение Московского городского суда от 13 марта 2019 г. № 4г/8-2569/2019: «. В результате незаконной перепланировки нарушился архитектурный облик жилого дома, разработанный при проектировании. Ответчики, преследуя собственные интересы, изменили внешний вид дома, нарушив тем самым права других собственников. При этом также увеличилась нагрузка на плиты перекрытия и отделку фасада за счет веса стекла и отделочных материалов, кроме того, существует вероятность выпадения стекла или части оформления наружной стороны балкона или лоджии, степень огнестойкости здания снизилась.
. Истец, как лицо, в обязанности которого в силу закона и наличия договорных отношений, входит соблюдение безопасности многоквартирного дома, сохранности имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, несет ответственность перед собственниками помещений за безопасность для жизни и здоровья граждан, а, следовательно, на нем лежит обязанность по защите прав и интересов собственников многоквартирного дома, куда входит и защита прав в судебном порядке, и не освобождает ответчика от обязанности устранения допущенных им нарушений.
Остекление балкона и, в связи с этим, изменение общего фасада здания сравнительно с проектным, расположенного на Садовом кольце города Москвы повлекло нарушение прав граждан-собственников дома. Оснований для иного вывода не имеется».
Аналогичные решения судов: Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20 марта 2019 г. № 33-6958/2019, от 24 мая 2018 г. № 33-8939/2018, от 25 июня 2019 г. № 33-14699/2019, от 16 июля 2019 г. № 33-16249/2019, от 3 сентября 2019 г. № 33-18924/2019, Определение 5 кассационного суда общей юрисдикции от 21 января 2020 г. № 88-280/2020, Апелляционное определение Саратовского областного суда от 4 июня 2019 г. по делу № 33-4551 (иск подан от имени собственника).
Управляющая организация при обнаружении фактов незаконной перепланировки общего имущества МКД должна обязательно произвести внеочередной осмотр общего имущества МКД, в котором также могут принять участие заинтересованные собственники помещений МКД, оформив результаты осмотра актом и внеся запись в журнал осмотров МКД.
Также управляющая организация может, вернее обязана, направить письменное обращение к собственникам (нанимателям), осуществившим перепланировку с требованием предоставить разрешительную документацию, а при ее отсутствии — потребовать привести помещение МКД в прежнее состояние согласно проектной документации МКД.
Однако мер понуждения или воспрепятствования со стороны УО таким действиям собственников (нанимателей) действующее жилищное законодательство РФ не содержит, поэтому исполнять требование УО нарушители не обязаны. Остается в таком случае одно — решать спор в судебном порядке. Кстати, также право на обращение в суд при незаконной перепланировке или переустройстве имеет право ОМСУ в силу норм статьи 29 ЖК РФ.
С уважением, Снежана Соболевская.
Как согласовать остекление балкона или лоджии, и нужно ли это делать в 2021 году?
Содержание статьи:
Согласование замены остекления— важная процедура, но она нужна далеко не всем и не всегда. Как всё сделать правильно, мы расскажем вам в этой статье.
Остеклённый балкон или лоджию часто используют в качестве кухни, кабинета или места для отдыха. К сожалению, владельцы городских квартир нередко сталкиваются с трудностями, так как с официальным согласованием остекления балконов и лоджий не все так просто.
Согласование остекления балкона или лоджии с городскими властями
На основании разъяснения Минстроя России от 03.04.2006 г., если при выполнении стандартных отделочных и стекольных работ на балконах не сносятся капитальные стены и не меняется внешний вид фасада здания, то согласование с городом не требуется. А вот Жилищный кодекс согласование остекления требует. Данное противоречие законов на практике используется, как «лазейка» и позволяет обойтись без согласования.
При желании, всё же получить официальную бумагу от городских властей, мы рекомендуем запастись терпением и готовится к финансовым затратам. Практика показывает, что получение официального документа об остеклении балкона при отсутствии изменений фасада здания вам может обойтись в сумму от 100 до 600 тысяч рублей. К сожалению, не у каждого имеются такие свободные средства.
Также, мало кто согласовывает демонтаж балконной двери (для объединения гостиной и утепленного балкона). В случае продажи квартиры поставить дверь обратно не составит большого труда. Это может обойтись всего в 10 000 рублей. Таким образом, устранение такого «нарушения» обойдется буквально в «копейки», в сравнении с хлопотами по получению разрешения.
Что нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах:
Что нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах:Об основных аспектах по согласованию замены остекления вы можете прочитать в Постановлении Правительства СПб №1135 «Правила содержания и ремонта фасадов». Там вы найдете официальную информацию, связанную с согласованием остекления лоджии или балкона.
Кратко о том, что не требует согласования:
Будете ли вы согласовывать остекление балкона с городскими службами, решать вам. Не так давно наш заказчик решил пойти этим путем. Он потратил много времени, денег и нервов. В итоге готовое решение он получил только через 8 месяцев, заплатив за это в общей сложности 540 000 рублей. Выводы для любого человека здесь очевидны.
Согласование остекления балкона или лоджии с управляющей компанией (УК)
Более сложным и запутанным считается согласование замены остекления с управляющей компанией.
Все Управляющие Компании можно распределить на 4 категории:
1. УК разрешает остекление балкона или лоджии без согласования с инженером УК
Если вы столкнулись с такой управляющей компанией, вам повезло. Вам нужно лишь выбрать компанию, которая качественно окажет услуги по остеклению и отделке.
2. УК идёт навстречу, но требует наличие проекта
В этом случае вам понадобится:
При таком варианте теряется время на подготовку проекта
(3-7 дней) и визирование его представителями УК (от 3 дней до 1 месяца).
Все взаимодействия по согласованию замены остекления с управляющей компанией чаще всего ложатся на плечи выбранного подрядчика. Для заказчика это является дополнительным плюсом.
Шаблон заявления на согласование замены остекления с УК: Заявление
Пример проекта по замене фасадного остекления балкона: Проект
Получите консультацию
3. УК разрешает замену остекления, но только в одной конкретной компании
Данный вариант несет определенные риски и финансовые затраты.
Бывает так, что нечистые на руку работники управляющих компаний пойдут навстречу и согласовывают замену остекления только, если вы обратитесь в «нужную» компанию, которая оказывает услуги по остеклению лоджий и балконов. При этом ценники у них выше на 20-40%, в сравнении с аналогичными компаниями, работающими без таких преференций. Естественно, эта дополнительная финансовая нагрузка ложится на плечи заказчика.
Здесь нужно понимать пару моментов:
Если вам «повезло» жить в доме под управлением такой УК, то соглашаясь на услуги навязываемого вам конкретного подрядчика, вы можете столкнуться как с дополнительными тратами, так и часто со спорным качеством монтажа. Такие «балконные компании» создаются именно для быстрого заработка. Репутация для них значения не имеет.
Что делать, если ваша управляющая компания, навязывает своего подрядчика?
Наш совет такой: если управляющая компания не идет навстречу, чтобы согласовать остекление балкона на ваших условиях, попросите официальную бумагу с печатью организации. Как правило, после этого навязывание заканчивается и УК перестаёт препятствовать вашим законным требованиям.
4. УК запрещает любую замену остекления
Такая управляющая компания, полностью отказывая в согласовании остекления лоджии или балкона, использует следующие аргументы:
На первый аргумент важно ответить, что правильная замена остекления не изменяет внешний вид фасада.
Второй аргумент от УК содержит в себе откровенное лукавство, так как протечки холодного фасада от застройщика и так не являются гарантийным случаем.
Если УК категорически отказывает, мы рекомендуем так же, как и в 3-м случае, потребовать письменный ответ на официальном бланке. Внимательно изучив договор с застройщиком, вы можете обнаружить, что требования управляющей компании — не правомерны. Имея на руках письменный ответ, вы сможете обратиться с жалобой в соответствующие органы.
Ещё один действенный метод — предупредить свою УК, что вы планируете написать коллективную жалобу на протечки в фасаде (холодные фасады от застройщика текут в 90% случаев). Получив массу жалоб в короткое время, управляющая компания будет не в восторге и, скорее всего, пойдет навстречу.
Выводы
Оказывается, согласование остекления балкона — не такая уж и серьезная проблема, если знать законы и уметь ими пользоваться. Любые подводные камни можно обойти, если знать как, и отстаивать свои интересы.
Если вы хотите обустроить свой балкон и сделать его теплым, обращайтесь к нам. Если вы решились на самостоятельный ремонт балкона или лоджии, не стесняйтесь, звоните. Посоветуем и проконсультируем Вас бесплатно.
Мы всегда на связи и готовы помочь.
Звоните ежедневно по телефону +7 (812) 407-35-00
С уважением к вам и коллегам по цеху.
Нужно ли разрешение на остекление балкона и лоджии
Остекление балкона или лоджии – естественное решение для владельцев квартир и частных домов. Таким образом, появляется возможность, как минимум, защитить квартиру от непогоды, осадков и шума с улицы, а как максимум – обустроить на дополнительных квадратных метрах полноценную жилую комнату, расширив таким образом свое жилое пространство.
Число балконов и лоджий, по данным жилищного фонда г. Москвы составляет – ¾ от общего числа.
Нужно ли разрешение на остекление балкона и лоджии?
Застекление лоджии и балкона по мнению большинства не является сложной манипуляцией. Много законопослушных граждан даже не задумывается о том, нужно ли согласовывать остекление балкона.
Стоит отметить, что отечественное законодательство не разработало четкой нормативной базы, которая регулировала бы процедуру остекления. Т.е. закон об остеклении балконов как единый документ, в котором можно получить ответ на все вопросы, отсутствует.
В настоящее время можно руководствоваться следующими нормативными документами:
Очевидно, что не вся площадь квартиры и дома имеет одинаковый правовой статус.
Так, согласно ст. 15 ч. 4 ЖК РФ:
Как видим, балконы и лоджии не являются частью жилой площади. Таким образом, нужно решить, что собой представляет балкон и лоджия. СНиП 31-01-2003 содержит определения, раскрывающие сущность понятий «балкон» и «лоджия».
Следовательно, если их застеклить, утеплить, организовать там отопление, то ими можно будет пользоваться как жилым помещением. Определение жилого помещения содержится в ст. 15 ч. 2 ЖК РФ.
Поэтому, планируя остекление балкона нужно помнить, что в подавляющем большинстве случаев, требуется получение разрешения на остекление балкона в многоквартирном доме.
Является ли остекление балкона перепланировкой квартиры?
Обращаясь к ст. 25 ЖК РФ, которая содержит определения перепланировки и переустройства можно отметить, что:
Ссылаясь на другой нормативный акт, а именно, на разъяснение Министерства Строительства РФ от 03.04.2006 можно сказать, что:
Получается, на остекление, которое не влечет за собой изменение назначения помещения и разрушения несущих оснований, разрешение не требуется. Исключение составляет вынос балкона более чем на 300 мм. за парапет или несущую стену.
Сравнивая положения этих двух нормативных документов нельзя сказать однозначно, нужно ли брать разрешение на остекление балкона и в какой степени можно выполнять его преобразование (остекление, утепление, вынос) без разрешения.
Когда согласование остекления балкона обязательно?
Есть ряд случаев, при которых получение разрешения обязательно, к таковым относятся:
Самое интересное в судебной практике, когда незаконно остекленный балкон пытаются узаконить, суд не всегда выносит одинаковые решения, апеллируя к разным нормативным положениям.
Поэтому сегодня, компании, который выполняют монтаж остекления на балконе и дают гарантию на свою работу руководствуются правилом, что увеличение балкона/лоджии менее чем на 300 мм можно выполнить без согласования.
Во всех остальных случаях, включая вынос балкона на первом этаже, требуется иметь на руках разрешение, прежде чем планировать обустройство дополнительной площади.
Тем не менее нужно знать, как получить разрешение во всех остальных случаях.
Как получить разрешение на остекление?
Полностью процедура получения разрешения, а также возможные основания для отказа регулируются статьями 26-29 ЖК РФ.
Что нужно учесть при остеклении балкона с выносом:
Поскольку балкон, считается частью фасада, то он является частью общедомового имущества, управление которым происходит от лица всех жильцов. Получить разрешение от жильцов можно на общем собрании собственников квартир. Причем требуется получить большинство голосов. Особенно остро стоит вопрос, когда планируемое расширение забирает существенную часть участка придомовой земли;
Какие документы нужны для остекления?
Ознакомиться с тем, какие документы нужно предоставить для согласования остекления балконов и лоджий можно в ст. 25 ЖК РФ.
Анализируя выдержку из кодекса можно сделать вывод, что для получения разрешения нужно подготовить следующие документы:
Иногда может понадобиться приложить к основному пакету и такие документы:
Где получить разрешение?
Для согласования остекления балконов мало собрать нужные документы, нужно еще знать, где получить разрешение на остекление балкона и лоджии.
Весь пакет документов подается в Жилищную инспекцию. Если проект не отклонен, то вместе с выданным разрешением он «кочует» по инстанциям дальше. Понадобятся разрешения административных и надзорных органов, в частности:
Получить разрешение на остекление балкона в Москве или в СПб можно путём обращения в «службу единого окна», в районном отделении БТИ или Московской жилищной инспекции.
При удачном стечении обстоятельств получить разрешение на остекление балкона можно за месяц.
Запрет на остекление
Причины, по которым возможен отказ в разрешении остекления прописаны в ст. 27 ЖК РФ
Исходя из статьи Жилищного кодекса, можно сделать вывод, что отказ возможен в таких случаях:
Отказ оформляется и регистрируется в БТИ, о чем уведомляется лицо, которое подало заявление в трехдневный срок.
Работы по выносу балкона по плите можно начинать только после того, как оформление закончилось удачно, а не в стадии блуждания по инстанциям. В противном случае (если разрешение не получено до начала строительных работ), вынос балкона или пристройка будут признаны незаконными. А самовольная постройка подлежит сносу (за некоторыми исключениями) самим владельцем или исполнительными службами.
Последствия самовольного переустройства прописаны в ст. 29 Жилищного Кодекса РФ и ст. 222 Гражданского Кодекса РФ «Самовольная постройка».
По окончанию всех работ, нужно, согласно ст. 29 ЖК РФ составить акт приемочной комиссии. Справка составляется в двух экземплярах, один из которых остается на руках владельца недвижимости и служит подтверждением законности выполненных действий.
Незаконное остекление балкона
Ответственность за нарушение законодательства, касающееся остекления балконов и лоджий предусмотрена, но всё зависит от ряда факторов.
Практика показывает, что данная сфера слабо контролируется государством, и многие владельцы балконов с выносом не имеют разрешения на их расширение.
Однако, следует помнить, что пользоваться пристройкой или расширенным балконом можно долго, но продать, обменять или передать в наследство квартиру без новых документов не получится. Плюс, соседи могут написать жалобу и результат решения неизвестен.
Что будет за самовольное остекление?
Если стандартно застекленная лоджия в обычной девяти-шестнадцатиэтажке редко привлекает внимание, то значительный вынос остекления балкона сильно бросается в глаза, а значит, любое остекление, выполненное самовольно без разрешительных документов, наказывается:
Отметим, что есть и исключения. В частности, п. 4 ст. 29 ЖК РФ содержит информацию о том, что самовольно застекленный балкон может быть узаконен «задним числом». А именно:
Таким образом, можно сделать вывод, что остекление балкона и тем более его вынос не регламентируются одним конкретным документом, а целым пакетом нормативных актов, каждый из которых содержит сведения, регулирующие часть процесса.
При этом положения не редко являются взаимоисключающими или конфликтующими. Тем не менее, лучше знать порядок получения разрешения и возможные причины для отказа, прежде чем приступать к работе.
