Личный опыт: «Живу в апартаментах, но не могу получить регистрацию»
Никита Журавлев, блогер, автор YouTube-канала #ХОЧУКВАРТИРУ:
— Моя семья с двумя детьми — школьницей второго класса и младенцем — купила апартаменты бизнес-класса на «Павелецкой». Никаких бытовых проблем в комплексе мы не испытываем. Все то же самое, что и в аналогичном жилом доме. Никаких офисов и салонов по соседству на этаже нет и никто не собирается их открывать. Магазины и бытовые услуги находятся на первых этажах, все соседи живут и часть собственников сдают в аренду, как и в других жилых комплексах Москвы.
Основная трудность в том, что невозможно получить временную регистрацию, как обещают все застройщики апартаментов, даже учитывая факт, что моя недвижимость имеет статус гостиничного назначения. Ни МФЦ, ни УФМС не принимают доводы о том, что это помещение с гостиничным назначением, и отказывают в регистрации. Я не знаю ни одного апарт-комплекса в Москве, где человек получил бы обещанную застройщиком временную регистрацию. Поэтому все решают эти вопросы по-разному: либо покупают регистрацию в интернете, либо получают где-то по другому адресу (если человек имеет постоянную регистрацию в другом районе столицы или в Московской области, то его данная история вообще не беспокоит).
Социалка
Устроить дочь в школу, расположенную в нашем районе, не составило никаких трудностей — госуслуги у нас работают отлично, и дочку взяли в школу без проблем. К поликлинике также «пристегнулись» без каких-то ограниченней, участковый врач к детям приходит при необходимости постоянно. В нашем доме всего 160 апартаментов, семей с детьми — с десяток. Дети самостоятельно бегают во двор гулять и друг к другу в гости, как в старые советские времена, без сопровождения взрослых. У нас территория закрытая и охраняемая, можно на айфоне смотреть в камеры и при необходимости проверить, что там во дворе происходит.
Коммуналка и налоги
Коммунальные платежи отличаются незначительно — все зависит от «жадности» управляющей компании, они сами назначают и «придумывают» стоимость. У нас тариф 160 руб. за 1 кв. м в месяц. При площади в 70 кв. м платеж составляет примерно 12 тыс. руб. В эти деньги входит консьерж, круглосуточная охрана, ежедневная уборка и весь комплекс услуг бизнес-класса. Мы перешли на прямые договоры с «ресурсниками» и платим напрямую за электроэнергию и воду, потому что управляющая компания «закладывала» 30% сверху. Свет выходит примерно в 1,5 тыс. руб. в месяц и мы не экономим, вода — 300 руб. По налоговой ставке у меня 0,5% кадастровой стоимости, это 32 тыс. руб. в год, налог на аналогичную площадь в моей локации на жилое помещение составил бы около 15–20 тыс. руб.
Режим тишины
Существует еще миф о нераспространении на апартаменты закона о тишине — мол, ночью будут соседи шуметь и в выходные отбойные молотки стучать по голове. Но такого нет, все соседи договорились о правилах проведения шумных работ и сделали режим тишины. Да и не так много ремонтов в нашем новом доме, поскольку все апартаменты сдавались уже с чистовой отделкой.
Комментарии юристов
Редакция обратилась к юристам, с просьбой прокомментировать ситуацию
«Регистрация в апартаментах возможна только при условии отнесения их к гостинице»
Наталья Тарасова, адвокат (Москва):
— В настоящее время апартаменты не относятся к жилым помещениям, а их правовой статус полностью не определен. Перевести апартаменты в жилой фонд возможно, но для этого помещение должно соответствовать требованиям к этой категории объектов с точки зрения санитарных норм и инженерных систем. Иногда застройщики получают разрешение на строительство апартаментов, но в процессе работ меняют статус объектов.
Но стоит учитывать, что застройщик может и не выполнить требование, если оно не прописано в документах, заключаемых с дольщиком. Привлечь компанию к ответственности в этом случае не получится, а перепланировку, необходимую для перевода объекта в статус жилого помещения, придется делать самим. Делать перепланировку надо до подачи заявления о переводе апартаментов в жилой фонд. К заявлению прикладывается заключение о соответствии помещения необходимым требованиям.
Оформить постоянную регистрацию в апартаментах нельзя, так как они не относятся к жилому фонду. Мнение о том, что в них можно зарегистрироваться временно по месту пребывания, также не совсем корректно. В соответствии с п. 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, к местам временного пребывания граждан относятся, в частности, гостиницы. И регистрация в апартаментах возможна только при условии отнесения их к гостинице или подобному учреждению (п. 3 разд. I, п. 14 разд. II, п. 16 разд. III Правил).
«Апартаменты должны быть оборудованы всеми удобствами»
Алексей Гавришев, адвокат, управляющий партнер юридической группы AVG Legal:
— Вопросы о возможности регистрации граждан в апартаментах поднимались уже давно, но хотя по сути апартаменты представляют собой жилые помещения, юридически они относятся к коммерческой недвижимости, постоянное проживание в них не предполагается. Еще в 2018 году для апартаментов были разработаны правила, регулирующие порядок регистрации в них. Согласно этим правилам, постоянная регистрация в апартаментах невозможна, потому что они относятся к нежилому фонду. Но поскольку при продаже лофты позиционируются как помещения для жилья, временная регистрация в них все же возможна, хотя и с ограничениями. Во-первых, владелец должен иметь документы, в которых указано, что его апартаменты оборудованы всеми удобствами (санузел, коммуникации), что позволит приравнять к помещению гостиничного типа, временная регистрация в которых разрешена. При наличии указанных документов временная прописка возможна без проблем. Во всех остальных случаях апартаментам требуется присвоить статус помещения гостиничного типа. Кроме того, в конце 2020 года в СМИ появилась информация о том, что существует законопроект, который позволит регистрироваться в апартаментах на постоянной основе. В результате спрос на апартаменты вырос, а вслед за ним и цены, но до сих пор законопроект не принят, так как он требует существенной доработки.
Правовой статус апартаментов, согласно поручению Владимира Путина правительству, должен быть законодательно закреплен до 1 августа 2021 года. В действующем законодательстве определения «апартаменты» не существует.
Прописка в апартаментах
Один из самых существенных нюансов при покупке апартаментов – регистрация по месту жительства. Сегодня рассмотрим, какой действует порядок и есть ли новые правила в законе по прописке в апартаментах в 2021 году.
Какая регистрация в апартаментах возможна
Апартаменты – это нежилое помещение. Этот, казалось бы, незначительный нюанс влечет множество юридических последствий и напрямую касается возможности оформить прописку. Все очень просто: в нежилом помещении, в том числе и в апартаментах, прописаться по месту жительства нельзя.
У собственника есть два варианта решения проблемы:
Почему нельзя прописаться в апартаментах?
Получить прописку (постоянную регистрацию) в апартаментах нельзя, поскольку это нежилое помещение.
Можно зарегистрироваться временно или переоформить юридический статус на жилой.
Мои апартаменты находятся в жилом доме
К сожалению, если апартаменты находятся в жилом доме и имеют всю необходимую конфигурацию для проживания, автоматически это не делает их жилыми. При оформлении прописки важно, что написано в документах. Если в выписке из ЕГРН или свидетельстве о собственности назначение указано «нежилое», то придется либо довольствоваться временной регистрацией, либо озадачиться переводом в жилое. Исключений нет.
Новый закон о прописке в апартаментах в 2021 году
Летом 2020 года вновь заговорили о том, что в ближайшем будущем Правительство планирует разрешить официальную прописку в апартаментах. Это связно с реализацией национальной политики в сфере восстановления экономики. Планы такие действительно имеются, но в 2021 году есть ряд более насущных проблем: поддержка населения и бизнеса в период пандемии, назначение и выплата детских пособий, обеспечение государственного субсидирования ипотеки. Поэтому говорить о новом законе, который разрешил бы постоянную прописку в апартаментах, пока не приходится.
В 2021 году не ожидается нового закона о прописке в апартаментах.
Постоянная прописка в апартаментах через перевод в жилой статус
Постоянная прописка в апартаментах возможна, если перевести помещение в жилой статус в соответствии с главой 3 Жилищного кодекса РФ и Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
Краткий порядок такой:
Процедура перевода апартаментов в жилье достаточно сложная, поэтому рекомендуем воспользоваться консультацией практикующего юриста прямо на нашем сайте РЕНОВАР.РУ. Специалист оценит, можно ли в вашем случае переводить, и как это сделать быстрее.
После перевода апартаментов в статус жилых можно получить постоянную прописку для всех проживающих.
Постоянную прописку можно получить только после перевода апартаментов в статус жилого помещения по жилищному законодательству.
Заявление о переводе рассматривает местная администрация, при соответствии помещения всем условиям и наличии согласия хозяев других помещений дома.
Временная регистрация
Более распространенный вариант прописки в апартаментах – временная регистрация на 5 лет с постоянным продлением. Однако не во всех апартаментах получится даже временно прописаться. Если помещение расположено в офисно-деловом центре или ином, явно коммерческом здании, скорее всего в регистрации откажут по мотиву непригодности апартаментов для постоянного проживания. При этом с домами, где большую часть составляют квартиры, таких проблем не возникает.
Этот пробел в законе пока не устранен. В случае конфликта с органами власти рекомендуем проконсультироваться у нашего юриста и получить совет специалиста о дальнейших действиях.
Что дает временная регистрация
Временная прописка в апартаментах дает следующие возможности:
Временная прописка не дает возможности получать социальные льготы – например, оформить материнский капитал или участвовать в программах господдержки. Устроить ребенка в садик или школу по временной регистрации тоже не получится.
ЗАПОМНИТЬ: Временная прописка имеет массу ограничений по сравнению с постоянной. Идеально, если у вас дополнительно есть постоянная прописка по другому адресу – это поможет нивелировать особенности временной регистрации.
Пошаговая инструкция по прописке в апартаментах
Рассмотрим, как именно сегодня получают прописку в апартаментах. Процедура не отличается от регистрации в любом другом помещении:
Порядок оформления постоянной и временной прописки примерно одинаковый, разница лишь в результатах.
Необходимые документы
Для прописки понадобятся:
Родители могут прописывать своих детей до 14 лет на основании своего заявления. Дети от 14 до 18 лет подают заявления самостоятельно.
Куда обращаться
Прописку в апартаментах оформляют в местном отделении полиции – ГУВМ МВД, которое курирует нужный адрес. Подать заявление можно напрямую в отдел или через паспортный стол, если в здании, где расположены апартаменты, такой предусмотрен.
После обработки заявления придется еще раз подойти в полицию для получения прописки в апартаментах.
Прописка через Госуслуги
Подать заявление также можно дистанционно – через Госуслуги. Это намного удобнее, ведь посетить ведомство лично нужно будет всего лишь один раз, уже при получении прописки. Для этого на портале Госуслуг нужно выбрать регистрацию по месту жительства – для постоянной прописки:
Или регистрацию по месту пребывания – для временной:
Заявление заполняется в удобном электронном виде. Документы нужно предварительно отсканировать и прикрепить к заявлению. После этого система предложит выбрать удобное подразделение полиции, где нужно будет получить прописку.
ЗАПОМНИТЬ: Прописку в апартаментах оформляют в полиции. Заявление можно подать лично или дистанционно через Госуслуги.
Сроки и госпошлина
Обработка заявления занимает 3 рабочих дня. Госпошлину уплачивать не нужно – прописка в апартаментах регистрируется бесплатно.
Если оформлена временная прописка, через 5 лет ее нужно будет переоформить заново. Продление происходит по той же процедуре – подается заявление с документами и спустя три дня выдается свидетельство о временной регистрации.
Результат регистрации
Постоянная прописка проставляется штампом в паспорт:
Выводы
В 2021 году новых законов о прописке в апартаментах не ожидается. Вот что нужно запомнить заявителям:
Если статья была полезна, будем благодарны за оценку и комментарий!
Источник: Реновар-Недвижимость.
Автор: юрист Ксения Пальцева
Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры
Застройщики в Москве продают всё больше апартаментов — несмотря на то, что об их статусе до сих пор спорят в правительстве. Апартаменты выглядят как обычные квартиры или студии, но юридически считаются нежилыми помещениями. Сравни.ру нашёл героев, которые недавно купили апартаменты, и расспросил их о плюсах и минусах такого жилья.
Почему апартаменты
Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.
Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.
Просрочка от застройщика
Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.
Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.
Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.
Плюсы, минусы, подводные камни
Сравнительно низкая цена . Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.
Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.
В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.
Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.
Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.
К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.
Мой опыт жизни в апартаментах
Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.
Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.
Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.
Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.
Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.
Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.
Почему я купил апартаменты
Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.
На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.
Долгострои и двойные продажи: главные риски покупки апартаментов
Почти каждая десятая сделка на московском рынке жилья приходится на апартаменты. Этот вид недвижимости востребован среди инвесторов и людей, для которых не важна прописка. Одна из причин популярности апартаментов — более низкая по сравнению с квартирами цена, в среднем они дешевле на 20%.
Однако нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам возможность продавать их в обход договоров долевого участия (ДДУ), что таит в себе риски для покупателя. По подсчетам ЦИАН, с 2013 по 2020 год в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные.
Вместе с экспертами рассказываем о плюсах и минусах апартаментов и рисках инвестиций в такую недвижимость.
Выгоднее квартир
Каждый год столичные застройщики выводят новые проекты апартаментов. По оценкам агентства недвижимости «БОН ТОН», доля предложения апартаментов в старых границах Москвы сейчас составляет около 21%, или почти полмиллиона квадратов, каждая десятая сделка приходится на апартаменты (10% спроса).
Большая доля апартаментов относится к классам бизнес и премиум. Это проекты, которые возводятся в престижных локациях Москвы, где нельзя получить разрешение на строительство жилого комплекса — например, из-за небольшого размера выделенной под застройку площадки, на которой возможно разместить только жилой объект без социальной инфраструктуры. В связи с этим больше трети проектов находится на реализации в ЦАО, пояснила генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Проекты с апартаментами есть и в масс-маркете. Они пользуются спросом за счет более низкой по сравнению с квартирами цены (в среднем на 20%). Это одно из преимуществ апартаментов.
Апартаменты популярны среди покупателей, кому не принципиально наличие постоянной регистрации, поскольку покупка апартаментов такого права не дает. Данный вид недвижимости востребован и среди инвесторов, которые хотят снизить порог входа в проект и быстрее окупить вложения при сдаче апартаментов в аренду, отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Нередко апартаменты покупают родители детям, которые остаются «прописанными» в старой квартире. Апартаменты также приобретают в качестве «квартиры для пиджака» — как альтернатива гостиницам для тех, кто часто ездит в командировки.
Прописка, коммуналка и налоги
Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус помещения. Апартаменты юридически относятся к нежилой недвижимости (как, например, офисы и магазины), хотя по факту используются как жилье. Именно правовой статус порождает ряд недостатков апартаментов.
Один из первых — в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.
Еще один минус апартаментов — повышенные тарифы на коммунальные услуги и налоги. За счет нежилого статуса для апартаментов коммунальные платежи в среднем обойдутся на 15–20% дороже, чем на сопоставимую по площади квартиру.
Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%, а иногда может доходить до 2%. Для сравнения, квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. «Однако иногда сама кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем для квартир, что частично уравнивает налоговые платежи владельцев квартир и апартаментов», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.
На апартаменты в отличие от квартиры не распространяются налоговые вычеты. Также при их покупке нельзя использовать сертификаты на улучшение жилищных условий — материнский, военный. Застройщик апартаментов не обязан обеспечивать жителей комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.
«На апартаменты не распространяются СНиПы для жилых помещений, это значит, что, например, не получится приструнить шумных соседей. Из-за нежилого статуса коммунальщики имеют возможность прекращать подачу любых коммунальных услуг за неуплату, застройщики апартаментов не обязаны развивать социальную инфраструктуру. Это основные минусы, о которых нужно знать, покупая апартаменты», — рассказала адвокат Наталья Тарасова
Проблемы с достройкой объектов
По закону покупатели апартаментов имеют такие же права, как остальные участники договоров долевого участия (ДДУ): обязательная регистрация ДДУ в Росреестре, защита от нарушения сроков передачи готового объекта неустойкой и соответствие качества апартаментов условиям договора и проектным документам.
«Однако есть и существенное отличие — в случае банкротства застройщика покупатели квартир могут либо получить компенсацию от Фонда защиты прав дольщиков, либо квартиру от другого застройщика (который достроит объект), а покупатели апартаментов могут лишь заявить денежное требование к застройщику-банкроту, но вернуть деньги получается не всегда», — отметила Наталья Тарасова.
Аналогичную проблему обозначила Наталия Кузнецова из «БОН ТОН». По ее словам, несмотря на продажу апартаментов в рамках закона о долевом строительстве, при банкротстве застройщика получить объект недвижимости или денежную компенсацию сложнее. В законе о банкротстве речь идет о защите дольщиков нежилых помещений, которые не включают апартаменты. Это только машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели машино-мест по договору участия в долевом строительстве могут рассчитывать на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.
«А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м (то есть апартаментов), не могут требовать передачи им готового объекта. Они могут только включить свои денежные требования в общую (четвертую) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве)», — отметила эксперт.
Несмотря на то что в последний год громких банкротств застройщиков не было, именно в сегменте апартаментов есть наибольший риск нарваться на долгострой, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН. «По нашим подсчетам, с 2013 по 2020 год включительно в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные. При этом апартаменты всегда занимали меньшую долю на рынке. К примеру, сейчас доля апартаментов (по числу лотов) составляет порядка 22%, при этом по числу банкротств занимает половину рынка», — отметила она.
Мошеннические схемы
Главная проблема апартаментов — это отсутствие гарантий для покупателей, если продажи ведутся не по ДДУ, без открытия эскроу-счетов, говорят эксперты. Нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам лазейку — продавать «нежилье» с использованием других форм договоров: предварительного договора купли-продажи, договора соинвестирования и прочих. «Такие соглашения не регистрируются Росреестром, а значит, покупатель не защищен от двойных продаж, а также не может рассчитывать на возврат средств через эскроу-счет. Поэтому очень важно приобретать апартаменты именно по ДДУ», — отметила Виктория Кирюхина.
При покупке апартаментов, так же как и любой другой недвижимости, необходимо проверять юридическую чистоту сделки: кто и как строил, как апартаменты переходили из рук в руки, нет ли наследников и скрытых претендентов и т. д. Сделку целесообразно проводить безопасно — через ячейку либо с использованием аккредитива, так как лишняя осмотрительность никогда не помешает, добавила Наталья Тарасова.
Уточнение правового статуса апартаментов
Уже не первый год на разных уровнях ведутся дискуссии о необходимости урегулирования вопроса апартаментов. В сентябре вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что правовой статус апартаментов планируют уточнить до конца 2020 года. По его мнению, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Законопроект, в частности, предлагает узаконить статус апартаментов и приравнять часть из них к жилью. Это позволит регистрироваться в апартаментах, даст дополнительные гарантии покупателям. Кроме того, сейчас апартаменты не учитываются в общем объеме ввода жилья, в котором можно проживать. Принятие закона о статусе апартаментов снимет эти вопросы, считают эксперты.
«До тех пор, пока апартаменты формально будут оставаться нежилой недвижимостью, застройщики могут не строить сопутствующую социальную инфраструктуру, что снижает качество проживания и повышает нагрузку на школы и детские сады района. Для апартаментов нужна отдельная нормативная база, определяющая правила строительства таких комплексов», — отметила Виктория Кирюхина.
Также необходимо внести изменения в закон о банкротстве, чтобы защитить приобретателей апартаментов и наделить их аналогичными правами в случае банкротства застройщика, заключила Наталия Кузнецова.
